路線価 (2023) 兵庫県淡路市野島平林字北畑65-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 淡路市兵庫県淡路市野島平林字北畑６５番３外
価格時点	2023 年
駅名	平林停駅 から 250m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	602万 円 (412 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	606万 円 (412 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,598 円／坪 1平米 1万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね淡路市の圏域に存する住宅地域である。需要の中心は圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入はあまり見られない。既成の住宅地域で、農家住宅等に釣り客向け宿泊施設が混在する。近隣に観光施設が存するものの、需要者は地縁的選好性を有する個人等と考えられる。なお、中心となる価格帯については、取引が少なく、又、画地規模等の個別性が強いため判定出来なかった。 (2) 同一需給圏は淡路市の集落地域を中心とするが、眺望が優れる場所等では島外からの需要も散見される。土地取引は以前より増加しているが、その規模はまちまちで、成立する取引も縁故取引などが比較的多いなど需要の中心となる価格帯が形成される状況にない。しかしながら、近年、パソナの淡路市への本社移転、テレワーク等での移住による需要が見込まれている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅が多い住宅地域であり、賃貸需要が希薄であるため収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が中心で収益物件所有を目的とした取引はほとんど見受けられず、市場参加者は取引価格を指標に価格決定するのが一般的と思料される。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ていると判断した。 (2) 農家住宅が大半を占める地域で、周辺も含めアパ－ト等の収益物件は皆無で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しない。自己使用目的の取引が支配的であり、取引価格の水準を主要な指標として価格決定されている。したがって、比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	平林停北東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	124.6 坪 (412 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の農家住宅が多い農家住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	淡路市兵庫県淡路市野島平林字北畑６５番３外
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の農家住宅が多い農家住宅地域で宿泊施設が混在する。当面は現状維持で推移するものと予測する。なお、地価は若干の下落傾向で推移するが、下落幅は縮小するものと予測する。 (2)既成の農村集落地域で、現況通り推移するものと考えられる。過疎化の進む西浦地区ではあるが、別荘需要やテレワーク等の需要が幾分かみられることから、地価は、やや下落から横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が緩和されつつある。淡路市の住宅地に対する影響も軽微であるが、需要は依然としてやや弱い。 (2)パソナの本社移転、テレワーク等での移住者の増加により、人口の減少幅は縮小。景気はコロナ禍、物価高、為替・金利の不安定感により未だ不透明。
地域要因
(1)農家住宅が多い農家住宅地域であり、地域要因に変動はない。地域経済の持ち直しが一部認められ、地価下落幅は縮小傾向にある。 (2)過疎化が進む西浦地区ではあるが、島外からの需要が幾分かみられ、地価はやや下落から横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＨ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市野島平林字北畑６５番３外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,968 円／平米 4万9,484 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,532 円／平米 4万8,043 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,547 円／平米 4万8,092 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＴＭ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市野島平林字北畑６５番３外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,807 円／平米 5万5,564 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,477 円／平米 5万4,473 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,725 円／平米 4万8,681 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴＭ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市野島平林字北畑６５番３外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,454 円／平米 4万7,785 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,747 円／平米 4万8,754 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＴＭ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市野島平林字北畑６５番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,029 円／平米 5万6,298 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,556 円／平米 5万8,040 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,343 円／平米 4万7,418 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情