路線価 (2023) 兵庫県淡路市岩屋字給田1-50外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 淡路市兵庫県淡路市岩屋字給田１番５０外
価格時点	2023 年
駅名	岩屋事務所前停駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	421万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	421万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,912 円／坪 1平米 5万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね淡路島内の商業地域。需要者の中心は地縁のある個人や法人である。淡路市岩屋地区では地場産業の低迷もあり商業繁華性の低下が進んでいる。近場旅行ニーズに乗った観光業の展開はあるものの、繁華性は高いといえず、観光客向けの店舗展開などの新規需要は見込みにくい状況である。取引自体も極めて少ないため中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は淡路島内の幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者は島内の中小企業、地縁性を有する個人事業者が中心であり、パソナ・バルニバービ等の島外資本参入の可能性は、対象標準地周辺においては低い。人口減少、高齢化の進行により消費は低迷し商業地に対する需要は弱く、地価の下落が続いている。取引自体が少ないうえ、取引される規模、価格等もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は島内の実際の取引事例から求めた価格で実証性があり説得力が高い。収益価格については商業地の鑑定評価では重視すべきであるが、標準地周辺の商業地では賃貸需要が低く、収益価格が意思決定の指標となっているとは言い難い。よって商業地域ではあるものの、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域及び周辺地域においては自用の店舗等が中心で、貸店舗等の収益物件は少なく商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は低く、収益価格は相対的に信頼性に劣る。また、自己使用目的での取引が中心で、市場参加者は市場での取引価格を重視して価格を決定していると考察される。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岩屋事務所前停北東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	24.5 坪 (81 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が混在する県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	淡路市兵庫県淡路市岩屋字給田１番５０外
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	14 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、店舗・事務所等の混在する県道沿いの商業地域である。供給に比べ需要の弱い状態が続いており、地価は引き続き下落傾向にあるものと予測する。 (2)県道沿いに店舗、事務所等が見られる商業地域であるが、商業地としては衰退傾向にあり、地価はやや下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万838 円 1平米 5万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万838 円 1平米 5万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万838円 1平米 5万4,700円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万838円 1平米 5万4,700円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)淡路市内では地場産業の停滞から商業地需要が低迷するところに新型コロナの影響が加わる。商業地地価は需要不足による下落傾向が継続している。 (2)パソナの本社移転、テレワーク等での移住者の増加により、人口の減少幅は縮小。景気はコロナ禍、物価高、為替・金利の不安定感により未だ不透明。
地域要因
(1)岩屋地区では人口減や明石市と結ぶフェリーの廃止もあり、店舗の廃業が続く。商業地価は継続的に下落している。 (2)商圏は岩屋地区が中心であるが背後人口の減少から消費は低迷し、当該地域の店舗等事業用地の需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＨ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市岩屋字給田１番５０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万723 円／平米 20万750 円／坪
推定価格 平米 坪	6万359 円／平米 19万9,547 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,377 円／平米 17万9,770 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＷＫ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市岩屋字給田１番５０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万464 円／平米 19万9,894 円／坪
推定価格 平米 坪	6万220 円／平米 19万9,087 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,349 円／平米 18万2,984 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＤＳ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県淡路市岩屋字給田１番５０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万441 円／平米 16万6,758 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,463 円／平米 16万219 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,167 円／平米 17万2,464 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県淡路市岩屋字給田１番５０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,563 円／平米 18万385 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,271 円／平米 17万2,808 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,376 円／平米 17万3,155 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,400 円／平米 17万3,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＵＧ４０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県淡路市岩屋字給田１番５０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,303 円／平米 18万2,832 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,135 円／平米 20万5,418 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,937 円／平米 17万8,316 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情