路線価 (2023) 兵庫県宍粟市山崎町千本屋字宮ノ段43-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 宍粟市兵庫県宍粟市山崎町千本屋字宮ノ段４３番１１
価格時点	2023 年
駅名	播磨新宮駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	771万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	771万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,546 円／坪 1平米 4万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宍粟市を中心にその周辺市町も含む住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半である。当地域は、一般住宅が建ち並ぶ宍粟市中心部にほど近い、比較的新しい住宅地域である。中心部周辺での新規開発の住宅地域は人気があり、需給均衡して推移している。地域における取引の中心となる価格帯は、土地は５００万円～１，０００万円前後、新築の建売物件は２，０００万円～２，５００万円前後が多い。 (2) 同一需給圏は概ね宍粟市の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する勤労者層の一次取得者が大半である。近年中国道以南の住宅地域において地元不動産業者の小規模開発による宅地供給が増加している。地域における中心価格帯は、土地は６００万円～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、画地規模等から市場性を有する共同住宅の建築を想定することが困難であり、収益価格の試算は断念した。一方、取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市場参加者との適合性の観点からも、現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、敷地規模が小さく経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため収益還元法の適用は断念した。一方、取引にあたっては自己使用が支配的で取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	播磨新宮駅北方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宍粟市兵庫県宍粟市山崎町千本屋字宮ノ段４３番１１
標準地の範囲
東	20 m
西	120 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模に一団開発された住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動もなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。 (2)農地転用により小規模開発された新興住宅地域で、周辺では路線型商業施設が増え、南北の道路が整備されつつあるが、現状では未だ価格に影響はなく、環境に優れた戸建住宅地域としての現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)持家の着工は横ばいとなっており、貸家及び分譲住宅の着工は底堅い動きとなっている。先行きについても底堅い推移が期待される。 (2)北部を中心に人口減少が著しく、郊外の住宅地需要は先細りしている。中国道以南では農地転用による小規模住宅地の開発が見られる。
地域要因
(1)既成の住宅地として概ね熟成しており、地域要因に格別の変動は見られない。 (2)北側幹線道路沿いでは商業施設の充実が見られ、住宅地の西側では南北の道路整備が進む新興住宅地域であり、利便性から選好性はやや高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＫ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宍粟市
地域	兵庫県宍粟市山崎町千本屋字宮ノ段４３番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,820 円／平米 12万8,339 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,463 円／平米 12万3,853 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,168 円／平米 13万6,101 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宍粟市
地域	兵庫県宍粟市山崎町千本屋字宮ノ段４３番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,339 円／平米 13万9,973 円／坪
推定価格 平米 坪	4万327 円／平米 13万3,321 円／坪
標準価格 平米 坪	4万776 円／平米 13万4,805 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴ７０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宍粟市
地域	兵庫県宍粟市山崎町千本屋字宮ノ段４３番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,712 円／平米 17万4,266 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,573 円／平米 17万7,112 円／坪
標準価格 平米 坪	4万958 円／平米 13万5,407 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宍粟市
地域	兵庫県宍粟市山崎町千本屋字宮ノ段４３番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,764 円／平米 10万8,318 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,333 円／平米 10万3,587 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,012 円／平米 13万5,586 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情