路線価 (2023) 兵庫県宍粟市山崎町山崎字山田町200-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 宍粟市兵庫県宍粟市山崎町山崎字山田町２００番４
価格時点	2023 年
駅名	播磨新宮駅 から 11000m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	362万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,125 円 1平米 4万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	362万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,125 円／坪 1平米 4万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね宍粟市及びその周辺市町の商業地域及び商・住混在地域である。主たる需要者は、同一需給圏内に地縁を有する個人事業者又は法人である。当地域は小規模の小売店舗が建ち並ぶ古くからの商店街で、近年路線型商業施設への顧客流出や消費縮小等により商業性の低下が続き、既存の商店街商業地の需要は減退している。需要の中心となる価格帯は取引件数が少ないうえ取引規模等により様々で、見出し難い。 (2) 同一需給圏は宍粟市及びその周辺市町も含む商業地域及び商住混在地域。需要者は同一需給圏内に地縁のある個人事業者が大半である。当地域は小規模の小売店舗が建ち並ぶ宍粟市中心部の古くからの既成商業地域で、昨今商業の中心がロードサイド型大型店舗へと移行するに従い、繁華性が低下しており、また背後人口の減少も相まって需要は弱い。商業地で取引も少なく、規模等も様々で、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の小売店舗等が立地する商業地域であるが、自用目的での取引が中心の地域であり、また賃貸契約の個別性等により価格形成の指標となり得る収益物件は少なく、求められた収益価格は理論的ではあるが比準価格に比べると規範性に劣る。比準価格は、近時の同一需給圏内の市場実態を良く反映しており信頼度が高い。従って、市場性に鑑み、比準価格を標準とし、収益価格を参考にしながら、単価と総額との関係をも考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の店舗が多い商業地域で、収益物件は少なく賃貸市場の成熟の程度は低い。商業地で取引は少ないが、自用目的が大半で、収益目的は殆ど無い。取引事例は比較的規範性の高いものを収集でき、市場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格の方がより説得力が高いと認められる。以上により、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	播磨新宮駅北方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	24.8 坪 (82 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な小売店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宍粟市兵庫県宍粟市山崎町山崎字山田町２００番４
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	8 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模個人商店が建ち並ぶ旧来からの商店街である。当地域に影響を与える地域要因の大きな変動はないが、人口減少や高齢化の影響を受けて地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)小売店舗が建ち並ぶ既成の商業地域として成熟しているが、将来は徐々に住宅用途利用が増えていくものと予測した。今後の地価は、下落気味で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万6,125 円 1平米 4万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万6,125 円 1平米 4万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気及び個人消費は、ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって、持ち直していくことが期待される。 (2)宍粟市の人口は減少傾向で推移している。景気はコロナ禍から脱却しつつもやや不透明な状況にあり、不動産取引市場はやや低調である。
地域要因
(1)商店街として積極的に情報発信等の活性化を図っているが、効果は限定的で、地価は下落基調で推移している。 (2)小売店舗が建ち並ぶ既成の商業地域として、地域要因に特段の変動はないものの、地価は下落気味である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＳ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宍粟市
地域	兵庫県宍粟市山崎町山崎字山田町２００番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,531 円／平米 5万4,651 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,225 円／平米 14万6,208 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,787 円／平米 14万4,760 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＫ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県宍粟市山崎町山崎字山田町２００番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万990 円／平米 13万5,513 円／坪
推定価格 平米 坪	4万867 円／平米 13万5,106 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,372 円／平米 14万6,694 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＴ７０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県宍粟市山崎町山崎字山田町２００番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,579 円／平米 14万4,072 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,579 円／平米 14万4,072 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,559 円／平米 14万7,312 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＫ７０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県宍粟市山崎町山崎字山田町２００番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,363 円／平米 19万6,254 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,807 円／平米 19万1,110 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,297 円／平米 14万6,446 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情