路線価 (2023) 兵庫県たつの市揖西町南山2-34-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 たつの市兵庫県たつの市揖西町南山２丁目３４番２
価格時点	2023 年
駅名	竜野駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	654万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,114 円 1平米 3万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	654万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,114 円／坪 1平米 3万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねたつの市及び隣接市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住するサラリーマン層の一次取得者が大半である。揖保川地区や相生市の利便性の良い新興住宅地の５０坪前後の宅地と比べ、敷地規模６０坪以上でも総額面で大きく異ならないことから、比較的大きな敷地面積を好む需要者層から一定の引き合いが見込める地域である。地域における中心価格帯は２００㎡以上で土地は８００万円以下、新築の戸建物件は２，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、たつの市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は主に同一需給圏内の居住者であり、圏域外からの転入は少ない。区画整理が行われた地域であるが未利用地も残っており、小規模な住宅分譲が継続的に散見される。価格帯は規模によって前後するが、概ね土地で６００万円～８００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後が取引の中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等も散見されるが、地主の遊休土地対策や相続税対策のものが中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。従って、自己使用を目的とする取引が支配的な一般住宅を中心とする住宅地域にあるので、収益価格は参考に留め、比準価格を採用することによって、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、この価格は代表標準地からの検討結果と均衡を得ている。 (2) 同一需給圏内の住宅用地は自用目的を前提として取引されることが殆どであり、不動産収益を前提とした賃貸市場は形成されていないため、収益価格は比準価格と比べて低位に求められた。市場参加者が重視する代替不動産に係る取引事例を基礎とした比準価格は、市場性が反映されており説得力が認められる。以上より、比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竜野駅北西方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の戸建住宅がほぼ建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	たつの市兵庫県たつの市揖西町南山２丁目３４番２
標準地の範囲
東	20 m
西	170 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　　　　　７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅がほぼ建ち並ぶ区画整理地区で、規模の大きな区画を細分割して総額を抑えた宅地供給も見られ、需要も比較的安定的である。地価は価格形成要因等の影響を受けて強含みで推移するものと予測する。 (2)区画整理がなされた住宅地域で、人口の流入はひと段落した感があるが現在もやや増加傾向を保っている。市内中心部からは距離があるものの価格面からの需要は根強く、地価は上昇に転じた。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,114 円 1平米 3万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,114 円 1平米 3万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇による可処分所得の減少、住宅ローン金利や企業の借入金利の上昇が懸念されるが、利便性の良い地域を中心に地価は回復傾向にある。 (2)たつの市の人口は減少傾向で高齢化も進行しており、本竜野駅周辺の利便性の高い地域に集約される傾向にある。
地域要因
(1)周辺では規模の大きな画地を細分割して新たな宅地供給が見られ、需要も比較的堅調である。 (2)区画整理済みの住宅地域であり、地域の人口は微増傾向で、地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＫ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市揖西町南山２丁目３４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万112 円／平米 13万2,610 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,715 円／平米 13万1,298 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,368 円／平米 10万7,009 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＳ７０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市揖西町南山２丁目３４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,733 円／平米 14万4,581 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,992 円／平米 13万8,826 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,031 円／平米 10万5,894 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	相生市
地域	兵庫県たつの市揖西町南山２丁目３４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,783 円／平米 11万1,687 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,344 円／平米 11万235 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,269 円／平米 11万3,293 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＫ７０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	相生市
地域	兵庫県たつの市揖西町南山２丁目３４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,037 円／平米 11万2,526 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,343 円／平米 11万3,538 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,507 円／平米 10万4,162 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	相生市
地域	兵庫県たつの市揖西町南山２丁目３４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,792 円／平米 17万1,224 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,764 円／平米 14万4,684 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,905 円／平米 10万8,784 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情