路線価 (2023) 兵庫県たつの市揖保川町正條字馬路203-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 たつの市兵庫県たつの市揖保川町正條字馬路２０３番１外
価格時点	2023 年
駅名	竜野駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4億1,500万 円 (11583 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4億1,500万 円 (11583 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,355 円／坪 1平米 3万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、たつの市を中心に兵庫県南西部の工業地域として周辺市町に及ぶ。当該地域は中小工場地域であり、需要者は地縁関係のある圏内の中小企業が中心である。当地域は、内陸型の国道に面した地域に存し、比較的交通の利便性に優れ、相対的に需給は均衡していると思われる。取引される規模等はまちまちで取引件数も少なく、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (2) 同一需給圏はたつの市内を含む西播磨全域の工業地域及び工住混在地域である。需要者は地縁性を有する圏内の地元企業が中心であり、圏外から参入する事業者は少ない。設備投資に積極的な地元企業が一定数あり、立地によっては物流倉庫需要も見込めるため、需給は安定的である。圏域内の工業地は新規の供給がほとんど無く、取引件数自体が少ないことに加え、取引価格帯も業種や個別事情により様々であり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域及び周辺地域は自用目的での取引が支配的で、賃料水準の把握が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、圏域内の工業地域及び工住混在地域にかかる取引事例に基づいて算定した実証的な価格であるため、信頼性が高く、市場性を反映しているものと思料する。よって比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (2) 標準地が属する地域及び周辺地域は自用目的での取引が支配的で、類似性のある賃貸事例は見出せず、合理的な賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は類似性を有する圏内の工業地の取引価格に基づいて試算された実証的な価格であるため信頼性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡も確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竜野駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	3503.6 坪 (11583 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の工場が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	たつの市兵庫県たつの市揖保川町正條字馬路２０３番１外
標準地の範囲
東	160 m
西	50 m
南	90 m
北	230 m
標準的使用
標準的使用	中規模工場地
画地の形状等
間口	110 m
奥行き	110 m
面積	12000 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工業地域として成熟しており、今後も概ね現状を維持して推移するものと思料する。国道に面し、物流関係業種よりの需要も期待され、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)幹線道路沿いの工業地域として成熟しており、今後も概ね現状を維持して推移するものと思料する。利便性が良好で他用途の需要も見込まれることから、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)企業収益は、一部に弱さが見られるものの、総じてみれば改善しており、雇用情勢は持ち直している。 (2)工業統計によると圏内の製造品出荷額等や付加価値額は新型コロナの影響を受けた令和２年を除けば近年増加傾向。工場立地動向も安定的である。
地域要因
(1)地域的な状況変化はなく、特筆すべき変動要因も見られない。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市揖保川町正條字馬路２０３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万237 円／平米 6万6,904 円／坪
推定価格 平米 坪	2万399 円／平米 6万7,439 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,362 円／平米 12万213 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＹ７０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県たつの市揖保川町正條字馬路２０３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,594 円／平米 14万7,428 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,308 円／平米 14万3,176 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,353 円／平米 11万6,877 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	10 m
側道方位2	北
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＳ７０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市揖保川町正條字馬路２０３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万211 円／平米 9万9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	3万181 円／平米 9万9,778 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,717 円／平米 11万8,080 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＳ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂市
地域	兵庫県たつの市揖保川町正條字馬路２０３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,182 円／平米 6万110 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,818 円／平米 7万5,436 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,377 円／平米 11万6,956 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＳ７０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂市
地域	兵庫県たつの市揖保川町正條字馬路２０３番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,941 円／平米 9万2,373 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,666 円／平米 10万4,688 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,148 円／平米 11万9,505 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情