路線価 (2023) 兵庫県神崎郡福崎町八千種字才ケ原219 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神崎郡福崎町兵庫県神崎郡福崎町八千種字才ケ原２１９番
価格時点	2023 年
駅名	溝口駅 から 4300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	986万 円 (795 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	978万 円 (795 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万664 円／坪 1平米 1万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね福崎町及び近隣市町の市街化調整区域内の農家住宅地域を中心とする住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏のうち、福崎町に地縁性を有する者に限定される傾向がある。八千種集落のほぼ中心部で郵便局等公共施設が見られるが、少子高齢化の進展等を背景に選好性が低く、需要は低調である。集落地域にあっては取引自体が少なく、知人親族間での取引が主であり需要の中心価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は福崎町及び隣接市の市街化調整区域内の農家住宅・一般住宅等が混在する農村集落地域を包含する圏域。需要者は圏内の居住者が中心で、市街化調整区域の公法上の制約等から圏外からの転入者はほとんどいない。圏内における不動産取引は地縁的選好性等に基づくものに限定される傾向にあり、需給ともに低調に推移している。取引が少なく規模等もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件は皆無であり、自用目的での取引が支配的である。よって、賃料水準等把握が困難であり、また公法上の規制等により、収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地からの検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域等では共同住宅等は皆無であり、賃貸市場は形成されているとは言い難いため収益還元法の適用は断念した。圏内では取引自体が少ないものの、取引事例は地縁的選好性等を反映した自己居住目的のものがほとんどであり、これらの取引事例を採用し求められた比準価格は、市場性を反映した実証的な価格であり、その規範性は高いと認められる。従って本件では、比準価格を採用し、周辺標準地価格とのバランスをも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	溝口駅北東方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	240.5 坪 (795 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に店舗等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神崎郡福崎町兵庫県神崎郡福崎町八千種字才ケ原２１９番
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの集落地域であり、今後も現況が維持されて推移するものと予測される。需要者が地縁者に限定される地域での需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)旧来からの集落地域であり、公法上の制約から衰退傾向で推移するものと予測される。需要者が地縁者に限定される地域での需要は極めて脆弱であり、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向。好立地及び住環境が良好な地域は需要が安定しているが、町郊外は集落地域が主で需要は依然弱い。 (2)超低金利と優遇税制により新築分譲市場は堅調。他方、供給過剰と建設物価の上昇の危険因子が潜んでいる。コロナ禍の全貌は未だ見えていない。
地域要因
(1)周辺部の既成集落地域の需要は地縁者などが主体である。特に変動要因はなく、地価は下落傾向である。 (2)地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＹ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神崎郡福崎町
地域	兵庫県神崎郡福崎町八千種字才ケ原２１９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,160 円／平米 4万201 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,552 円／平米 4万4,803 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,433 円／平米 4万1,103 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＨ６０４国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神崎郡福崎町
地域	兵庫県神崎郡福崎町八千種字才ケ原２１９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,968 円／平米 4万9,484 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,519 円／平米 5万1,306 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,367 円／平米 4万4,191 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＨ６０４国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神崎郡福崎町
地域	兵庫県神崎郡福崎町八千種字才ケ原２１９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,538 円／平米 2万8,227 円／坪
推定価格 平米 坪	8,410 円／平米 2万7,803 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,442 円／平米 3万7,827 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＣ６０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県神崎郡福崎町八千種字才ケ原２１９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,946 円／平米 4万6,105 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,474 円／平米 4万7,851 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,499 円／平米 4万1,322 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情