路線価 (2023) 兵庫県揖保郡太子町太田字ヨフカ1537-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 揖保郡太子町兵庫県揖保郡太子町太田字ヨフカ１５３７番８
価格時点	2023 年
駅名	網干駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	825万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,079 円 1平米 5万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	821万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,087 円／坪 1平米 5万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は揖保郡太子町及びその周辺市町の住宅地域である。典型的な需要者は同一需給圏内の居住者で、一次取得の比較的若い勤労者世帯である。最寄りのＪＲ網干駅の利便性により需給ともに概ね安定している。市街化区域内農地が多く、農地を転用した小規模宅地開発が活発で、開発区域は郊外に延びつつある。需要の中心となる価格帯は、土地のみの場合は８００万円～１，０００万円前後、戸建住宅は２，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は揖保郡太子町を中心にその周辺市町も含む住宅地域である。需要者は同一需給圏内の一次取得者が大半で、中高年層の住み替え等も見られる。当該地域は比較的新しい一般住宅の建ち並ぶ住宅地域で、需給動向は安定している。中心価格帯は、土地で８００万円～１，０００万円程度、新築戸建住宅では２，５００万円程度のものが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、敷地規模が小さく十分な規模の共同住宅建築を想定することが困難なため収益還元法の適用は断念した。比準価格は規範性を有する取引事例を豊富に収集できており、取引市場の実態を反映し説得力を有するものと判断した。よって本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 画地条件等から経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	網干駅北東方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	揖保郡太子町兵庫県揖保郡太子町太田字ヨフカ１５３７番８
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	15 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12 m
面積	140 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年開発された新興の住宅地域で、区画整然とした街並みが形成されている。周辺で農地転用による小規模開発が進みつつあるが、閑静な戸建住宅地域としての環境は将来的にも維持されるものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした比較的新しい住宅地域であり、需給は安定している。周辺では未だ残る農地や空地の宅地開発が散見され売れ行きも堅調なことから、地価は上昇傾向となった。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万2,079 円 1平米 5万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万1,087 円 1平米 5万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万2,079円 1平米 5万8,100円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 19万95円 1平米 5万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万1,087円 1平米 5万7,800円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 19万95円 1平米 5万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口構成上若年層が多く、住宅取得促進税制や低金利政策を背景に、住宅需要は旺盛で、小規模開発が活発である。 (2)太子町の人口はやや減少ぎみで高齢化も進行しているが、中心部の利便性の良好な地域は選好性が高く、新たな宅地開発も見られる。
地域要因
(1)比較的新しく開発された新興住宅地域で、周辺では農地を転用した小規模開発が進みつつある。 (2)比較的新しい住宅地域で、周辺では新たな宅地開発が散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＹ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県揖保郡太子町太田字ヨフカ１５３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,758 円／平米 18万4,336 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,260 円／平米 18万5,996 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＳ７０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県揖保郡太子町太田字ヨフカ１５３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,202 円／平米 22万2,170 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,535 円／平米 22万3,271 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,220 円／平米 19万2,475 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＳ７０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県揖保郡太子町太田字ヨフカ１５３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,509 円／平米 22万9,797 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,429 円／平米 22万6,226 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,188 円／平米 19万2,370 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＣ７０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県揖保郡太子町太田字ヨフカ１５３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,562 円／平米 24万6,502 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,531 円／平米 24万9,705 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,834 円／平米 19万1,199 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県揖保郡太子町太田字ヨフカ１５３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,106 円／平米 26万8,136 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,156 円／平米 26万1,690 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,203 円／平米 19万2,419 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情