路線価 (2023) 兵庫県赤穂郡上郡町別名字北條69-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 赤穂郡上郡町兵庫県赤穂郡上郡町別名字北條６９番３
価格時点	2023 年
駅名	上郡駅 から 4300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	260万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,134 円 1平米 7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	260万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,134 円／坪 1平米 7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西播磨の在来集落地域。需要者は近隣居住者が中心で、地縁性が強く、外部からの転入は稀である。生活利便性の劣る集落地域では住宅需要は低調で、相続等に絡む売りたくても売れない潜在的な土地供給は多いものと推測される。不動産取引が少なく、また取引の経緯や規模等によって様々であり中心価格帯は見出し難いが、数百万円程度の中古不動産の取引が俄に散見される。 (2) 同一需給圏は西播磨の在来集落地域である。需要者の中心は上郡町周辺に地縁的選好性を有する個人で、他地域からの転入は少ない。中心部から遠く市街化調整区域に存することから新規の開発は見込めず、人口減少や高齢化を背景に土地取引は少なく、取引の中心となる価格帯も見出しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 在来の集落地域で賃貸不動産は見当たらず、また生活利便性に劣り賃貸需要は見込めないことから、収益還元法は適用しなかった。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 農家住宅が見られる農地の中の住宅地域であり、周辺には収益物件は見受けられず、賃貸需要が見込めないため収益還元法の適用は断念した。典型的な需要者は市場における取引価格を指標に意思決定すると考えられる。このため、市場の実態を反映した比準価格の信頼性は高い。本件では、実証的な取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上郡駅西方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	107.7 坪 (356 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる農地の中の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	赤穂郡上郡町兵庫県赤穂郡上郡町別名字北條６９番３
標準地の範囲
東	160 m
西	170 m
南	190 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都市部から離れた在来の集落地域で、特段の変動要因は見られず、当面現状維持で推移するものと予測する。在来集落の需要は弱く、相続に絡んでの安値取引が散見されるなど、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)旧来の集落地域で、特に大きな変動要因も見られず、当面現状維持のまま推移すると予測される。高齢化や人口減少等の一般的要因を背景に、地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万4,134 円 1平米 7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万4,134 円 1平米 7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万4,134円 1平米 7,300円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2022年	1坪 2万4,960円 1平米 7,550円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万4,134円 1平米 7,300円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 2万4,960円 1平米 7,550円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地方では高齢化や人口・世帯数減少等を背景に、地域経済は回復に至らず、空き家や空地が増えつつあり、移住施策等に期待が寄せられている。 (2)人口は減少傾向で高齢化率も高く、選好性に乏しい既成の集落地域の宅地需要は先細りしている。
地域要因
(1)在来の集落地域であり、地域的に特段の変動要因は見られない。 (2)地域要因に特段変動はない。行政的制約から周辺の開発は望めず、需要が地縁的取引に限られる傾向が強く、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町別名字北條６９番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,107 円／平米 1万6,884 円／坪
推定価格 平米 坪	6,049 円／平米 1万9,998 円／坪
標準価格 平米 坪	6,993 円／平米 2万3,119 円／坪
査定価格 平米 坪	6,990 円／平米 2万3,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町別名字北條６９番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,980 円／平米 3万2,994 円／坪
推定価格 平米 坪	9,341 円／平米 3万881 円／坪
標準価格 平米 坪	7,784 円／平米 2万5,734 円／坪
査定価格 平米 坪	7,780 円／平米 2万5,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＹ７０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	相生市
地域	兵庫県赤穂郡上郡町別名字北條６９番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,468 円／平米 2万4,689 円／坪
推定価格 平米 坪	7,386 円／平米 2万4,418 円／坪
標準価格 平米 坪	7,270 円／平米 2万4,035 円／坪
査定価格 平米 坪	7,270 円／平米 2万4,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＩＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	佐用郡佐用町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町別名字北條６９番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,049 円／平米 2万6,610 円／坪
推定価格 平米 坪	7,759 円／平米 2万5,651 円／坪
標準価格 平米 坪	7,390 円／平米 2万4,431 円／坪
査定価格 平米 坪	7,390 円／平米 2万4,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情