路線価 (2023) 兵庫県佐用郡佐用町三原字前田149-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 佐用郡佐用町兵庫県佐用郡佐用町三原字前田１４９番３外
価格時点	2023 年
駅名	三日月駅 から 5800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	112万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万3,885 円 1平米 4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	112万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万3,885 円／坪 1平米 4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西播磨地域の在来の集落地域。需要者は近隣居住者が中心で、地縁性が強く、外部からの転入は稀である。中心となる価格帯は、不動産取引が少なく、また相続人等による安値処分が見られる等、取引の経緯や規模等によって様々であり見出し難い。価格が低下しても需要自体が弱く、数百万円程度の中古不動産の取引が俄に散見される程度。 (2) 同一需給圏は概ね佐用町及び隣接市町の在来集落地域である。需要者の中心は地縁を有する同一需給圏内の居住者で、圏外からの転入者は極めて少ない。縁辺部の集落地域では、少子高齢化や若年層を中心とした町外への人口流出により過疎化が進行し、宅地需要は弱い。需要の中心価格帯は取引自体が少ないことや、地縁者間での取引が多いことから見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 山間の在来集落であり、賃貸不動産は見当たらず、収益還元法の適用は非現実的であり適用しなかった。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であるから、類似不動産の市場実態を反映した比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、前年からの各変動要因を分析し、付近標準地並びに地価調査基準地との価格バランス等をも参考として、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 農家住宅が見られる山間部の既成の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用を断念した。一方、取引にあたっては自己使用目的に限られる傾向が強く、取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。以上より、比準価格を採用し、単価と総額との関連や広域的な市場分析を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三日月駅南西方
距離	5800 m
土地の状態
土地面積	86.8 坪 (287 平米)
私道分面積	20 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる山間部の既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐用郡佐用町兵庫県佐用郡佐用町三原字前田１４９番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	120 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	12 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)播磨科学公園都市背後の山間の在来集落で、人口減少や高齢化が進行し、空き家や空地の増加が懸念されている。住宅需要は弱く、地価は弱含み傾向に推移するものと予測する。 (2)播磨科学公園都市背後の谷間に位置する農家集落地域で、人口減少、高齢化が著しく過疎化が進行しており、地価はその影響を受けて下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万3,885 円 1平米 4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万3,885 円 1平米 4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万3,885円 1平米 4,200円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 1万4,381円 1平米 4,350円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万3,885円 1平米 4,200円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2019年	1坪 1万4,381円 1平米 4,350円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地方では高齢化や人口・世帯数減少等を背景に、地域経済は回復に至らず、空き家や空地が増えつつあり、移住施策等に期待が寄せられている。 (2)山間部を中心に人口減少及び少子高齢化が続いており、過疎化が進行している。利便性に乏しい集落地域では選好性が劣り、地価下落が継続している。
地域要因
(1)山間の在来集落で、特段の変動要因はないが、空き家が増えつつある。 (2)播磨科学公園都市背後の農家集落地域で、地域要因に変動はない。需要者は地元地縁者に限定されがちで、地価は下落基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＳ７０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	佐用郡佐用町
地域	兵庫県佐用郡佐用町三原字前田１４９番３外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,132 円／平米 1万354 円／坪
推定価格 平米 坪	4,227 円／平米 1万3,974 円／坪
標準価格 平米 坪	4,148 円／平米 1万3,713 円／坪
査定価格 平米 坪	4,190 円／平米 1万3,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＫ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	佐用郡佐用町
地域	兵庫県佐用郡佐用町三原字前田１４９番３外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,072 円／平米 1万3,462 円／坪
推定価格 平米 坪	4,457 円／平米 1万4,735 円／坪
標準価格 平米 坪	4,001 円／平米 1万3,227 円／坪
査定価格 平米 坪	4,040 円／平米 1万3,356 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＳ７０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	佐用郡佐用町
地域	兵庫県佐用郡佐用町三原字前田１４９番３外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,667 円／平米 1万8,735 円／坪
推定価格 平米 坪	5,403 円／平米 1万7,862 円／坪
標準価格 平米 坪	4,465 円／平米 1万4,761 円／坪
査定価格 平米 坪	4,510 円／平米 1万4,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＴ７０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県佐用郡佐用町三原字前田１４９番３外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,100 円／平米 1万6,861 円／坪
推定価格 平米 坪	4,895 円／平米 1万6,183 円／坪
標準価格 平米 坪	4,283 円／平米 1万4,160 円／坪
査定価格 平米 坪	4,330 円／平米 1万4,315 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＳ７０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県佐用郡佐用町三原字前田１４９番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,451 円／平米 1万1,409 円／坪
推定価格 平米 坪	3,389 円／平米 1万1,204 円／坪
標準価格 平米 坪	4,098 円／平米 1万3,548 円／坪
査定価格 平米 坪	4,140 円／平米 1万3,687 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	1 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情