路線価 (2023) 奈良県奈良市中登美ヶ丘2-1984-82 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市中登美ヶ丘２丁目１９８４番８２
価格時点	2023 年
駅名	学研奈良登美ヶ丘駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	8,240万 円 (770 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	8,240万 円 (770 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円／坪 1平米 10万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は奈良県北西部を中心とした居住環境の良好な地域である。需要者の中心は、総額の観点から県内又は大阪の企業経営者などの資金力を有する富裕層と想定される。近隣地域は最寄駅から徒歩ではやや距離を有するが、閑静な住宅地域で生活利便性も良好なことから、需要は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で８０００万円程度と推察される。新築戸建住宅の供給はほとんど見られない。 (2) 同一需給圏は近鉄奈良線、近鉄けいはんな線、ＪＲ関西本線等沿線の奈良市を中心とした高級住宅地の存する圏域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが圏内の住民が多く、買換目的の富裕層中心。地積は７００～８００㎡程度が多く、中心価格帯は土地のみで７０００～９０００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困難。コロナ禍や物価高騰等の影響は少なく、居住環境良好な富裕層向け高級住宅地であり需要は比較的堅調推移。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、大規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。典型的な需要者は自らの居住を目的とする個人等であり、自己使用目的での取引が中心であるため、賃貸市場が形成されておらず、収益還元法は適用しなかった。よって、取引事例により十分市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 近隣地域の周辺には敷地規模の大きい戸建住宅が多く見受けられ、殆どが自用の物件であり収益物件は見られない。また、第１種低層住居専用地域に存するなど公法上の規制が厳しく、競争力のある賃貸建物を想定することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。よって比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	学研奈良登美ヶ丘駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	232.9 坪 (770 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市中登美ヶ丘２丁目１９８４番８２
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域である。地域要因は当面現状維持と予測。総額の観点から需要は限定的だが、周辺では住宅供給が少なく、需要は概ね均衡。地価水準については、概ね横這い傾向と予測する。 (2)近隣地域は大規模住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域であり、今後もこの住環境を維持と思われる。コロナ禍、物価高騰等の影響は少なく、購入可能者層はほぼ富裕層だが供給が相当に少なく地価水準は当面横ばいと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住環境や生活利便性に優れた住宅地では、住宅需要は堅調に推移しているが、地域的に偏在する状況にあり、一部に需要の弱い地域等も存する。 (2)県下中心都市で人口は微減。コロナ禍、ウクライナ侵攻による物価高騰等の不安要素はあるものの、地価は上昇に転じつつある。
地域要因
(1)区画整然とした住宅地域であり、最寄り駅からはやや距離を有するが、住環境は良好な地域であり、需要は概ね安定している。 (2)近隣地域は旧来からの富裕層中心の高級住宅地で居住環境に優れる。コロナ禍や物価高騰等の影響は少なく、需要は比較的堅調に推移している。
個別的要因	(1)南向きの画地であり、地域の標準的画地と比べて、居住の快適性に優れる。個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)規模が大きいため総額の観点から市場性が限定される画地規模であるが、富裕層対象で選好性・代替性に特段の低下は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市中登美ヶ丘２丁目１９８４番８２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,353 円／平米 37万8,051 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,436 円／平米 42万1,303 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,112 円／平米 33万7,582 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市中登美ヶ丘２丁目１９８４番８２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,843 円／平米 38万9,589 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,418 円／平米 35万1,818 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,364 円／平米 34万8,333 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市中登美ヶ丘２丁目１９８４番８２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,496 円／平米 32万8,934 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,635 円／平米 34万2,617 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,635 円／平米 34万2,617 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市中登美ヶ丘２丁目１９８４番８２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,996 円／平米 34万505 円／坪
推定価格 平米 坪	10万796 円／平米 33万3,232 円／坪
標準価格 平米 坪	10万796 円／平米 33万3,232 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市中登美ヶ丘２丁目１９８４番８２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,187 円／平米 35万1,054 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,645 円／平米 37万5,710 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,291 円／平米 33万8,174 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情