路線価 (2023) 奈良県奈良市帝塚山1-1440-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市帝塚山１丁目１４４０番２７
価格時点	2023 年
駅名	東生駒駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,280万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万5,556 円 1平米 8万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2,280万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万5,556 円／坪 1平米 8万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良市及び生駒市のうち近鉄奈良線及びけいはんな線沿線バス圏の中規模戸建住宅地域と判定した。需要者は、周辺に居住し大阪都心部へ勤務する給与所得者層の他、大阪方面からの転入も見受けられる。居住環境良好な住宅地であるが、最寄駅から距離を有し、バス便利用であり交通利便性にやや劣る。周辺には同品等の住宅地も多く、地価は概ね横ばいにて推移している。土地の中心価格帯は対象標準地規模で２０００～２５００万円程度である。 (2) 　同一需給圏は、奈良市及び生駒市の太規模住宅団地の内、近鉄奈良線各駅からバス圏に存する住宅地域の圏域。需要者は、奈良市、生駒市及び周辺市町の居住者並びに大阪圏からの転入者が中心である。最寄駅からやや遠いものの、住環境の良い区画整然とした住宅地域であり、需給共に均衡している、需要の中心は、対象標準地と同程度の規模で概ね２，０００万円台前半、中古住宅で３，０００万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域内に存し、事例の選択に当たっては比較可能な周辺の住宅地事例を収集し、信頼性に問題は無い。また当該地域は第一種低層住居専用地域に指定され、近隣地域及びその周辺地域に規範性のある賃貸事例も存しないため、収益還元法の適用は断念した。従って、本件においては収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　自用目的での戸建住宅の取引が中心であり、たまに戸建住宅の定期借家での一棟貸しが見られる程度の低層住宅地域であるため、収益資料の収集には限界がある。また長引くコロナ禍等の影響で、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、たとえ収益価格を試算しても非常に低位に算出されると思われる。したがって、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	東生駒駅南東方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	77.1 坪 (255 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市帝塚山１丁目１４４０番２７
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	15 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い
街路	基準方位　北　６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ住環境良好な住宅地域であるが、最寄駅より距離を有し交通利便性にやや劣る。地域要因に変動は認められず、地価は概ね横ばいにて推移すると予測する。 (2)　中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持していくものと予測する。最寄駅からやや遠いが、需給共に概ね均衡しており、地価は当面、横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万5,556 円 1平米 8万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万5,556 円 1平米 8万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万5,556円 1平米 8万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 29万5,556円 1平米 8万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万5,556円 1平米 8万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 29万5,556円 1平米 8万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向にある。住宅地需要は地域の二極化が見られるが、全般的に概ね堅調であり、利便性や住環境の良い住宅地地価は上昇傾向にある。 (2)　景気は回復基調にあるが、地価は二極化が顕著で、環境等に優れた宅地は上昇傾向で、接近性等の劣る宅地は依然下落が継続している。
地域要因
(1)閑静な住宅地域であるが、最寄駅からバス便利用でやや交通利便性に劣る。地域要因に変動は無く、地価は概ね横ばい傾向にある。 (2)　地域要因に特段の変化はなく、最寄駅からやや遠いものの、需給は安定しており、当地域の地価は、概ね横這い傾向にあると考えられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県奈良市帝塚山１丁目１４４０番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,356 円／平米 24万9,127 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,615 円／平米 34万2,551 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,012 円／平米 30万7,498 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,900 円／平米 31万433 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市帝塚山１丁目１４４０番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,591 円／平米 19万7,008 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,455 円／平米 26万2,678 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,435 円／平米 28万2,448 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市帝塚山１丁目１４４０番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,397 円／平米 29万5,546 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,382 円／平米 32万1,945 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,440 円／平米 33万5,361 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市帝塚山１丁目１４４０番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,446 円／平米 41万8,030 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,318 円／平米 41万4,301 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,712 円／平米 41万8,910 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市帝塚山１丁目１４４０番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,772 円／平米 19万4,300 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,602 円／平米 20万6,962 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,586 円／平米 28万6,253 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,500 円／平米 28万9,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情