路線価 (2023) 奈良県奈良市西九条町3-8-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市西九条町３丁目８番４
価格時点	2023 年
駅名	奈良駅 から 4600m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	645万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	645万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円／坪 1平米 6万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ関西本線、近鉄奈良線沿線に存する概ね奈良市内の小規模戸建住宅を中心とする既成住宅地域。需要者の中心は同市内に居住する一次取得者層ないし近隣からの世帯分離層であり、他地域からの転入は比較的少ない。最寄駅から遠く、居住環境に優位性はないが、国道２４号の背後地としての交通利便性の高さや商業施設への接近性、総額の低さ等から一定の需要は見込める。取引の中心となる価格帯は、土地１００㎡程度で、６００万円前後である。 (2) 同一需給圏は奈良市東部のＪＲ関西本線、近鉄奈良線沿線の小規模住宅地域である。需要者の中心は、同市及びその周辺市町村に居住する一次取得者層であり、圏外からの転入者は比較的少ない。交通接近条件に難があるものの、取院総額は高くならないため一定の需要は期待できる。需要の中心価格帯は、対象標準地と同程度で６５０万円前後と推定される。周辺は大きな地域要因の変動は見受けられないため今後もこの傾向は続くものと思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、周辺に共同住宅も散見されるが賃貸市場は未成熟である。また、標準地は画地規模が小さく、建物等への制約が大きく賃貸用建物の建築を想定することが困難である。そこで、収益還元法は非適用とした。比準価格が多数の信頼性のある取引事例を踏まえた、実証性ある価格であることに鑑み、本件では比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、小規模の低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地である。典型的な需要者は自らの居住を目的とする個人が中心であり、アパート等の収益物件は散見されるものの賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。ゆえに取引事例により市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	奈良駅南西方
距離	4600 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市西九条町３丁目８番４
標準地の範囲
東	90 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14.5 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に格別の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。低額物件を中心に需要は堅調で、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に目立った変化はなく、当面は現状のまま推移することが予測される。地積規模が小さく取引総額が抑えられるため、地価には下げ止まり感が出てきている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市は、高齢化や人口減少傾向あるも、コロナ禍の戸建住宅の需要増の影響により、居住環境良好な地域の需要は比較的堅調に推移している。 (2)不動産取引市場では、金融緩和により住宅地についても、取引数が増加しているものの、利便性、住環境等の優劣により、地価は二極化が進んでいる。
地域要因
(1)バス圏に存し、居住環境面での優位さはないが、低額物件の土地取引は比較的堅調である。地価は概ね横ばい傾向で推移している。 (2)最寄駅からはバス便で利便性に難があるものの、低額物件の土地取引は比較的堅調であり、地価は横ばい又は若干の下落基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西九条町３丁目８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,905 円／平米 15万1,762 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,224 円／平米 16万9,347 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,677 円／平米 21万3,822 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西九条町３丁目８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,398 円／平米 16万3,310 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,398 円／平米 16万3,310 円／坪
標準価格 平米 坪	6万389 円／平米 19万9,646 円／坪
査定価格 平米 坪	6万400 円／平米 19万9,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ａ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西九条町３丁目８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,316 円／平米 21万2,629 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,679 円／平米 21万523 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,679 円／平米 21万523 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西九条町３丁目８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,991 円／平米 24万7,920 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,219 円／平米 25万8,592 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,493 円／平米 22万6,438 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西九条町３丁目８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,471 円／平米 20万9,835 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,591 円／平米 20万6,926 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,199 円／平米 21万5,548 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,200 円／平米 21万5,551 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情