路線価 (2023) 奈良県奈良市菅原町610-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市菅原町６１０番５
価格時点	2023 年
駅名	大和西大寺駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,909 円 1平米 7万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,248 円／坪 1平米 7万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近鉄奈良線「大和西大寺」駅勢圏の戸建住宅を主体とする圏域である。需要者の中心は、大阪及び京都方面へ通勤するサラリーマン世帯で地縁的選好性を有する需要者のほか、圏外からの転入者も認められる。近隣地域は最寄駅からやや遠隔であるが、大和西大寺駅周辺では、近年環境整備が進んでおり、その生活利便性の向上から駅周辺住宅地域の需要は堅調に推移している。土地は６５坪程度で１６００万円前後が需要の中心価格帯である。 (2) （同一需給圏）近鉄奈良線沿線の奈良市における中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域等の圏域である。（需要者の属性）同一需給圏に地縁的選好性を有する居住者が中心であるが、同一需給圏外からの転入者も認められる。（市場の需給動向）近隣地域は街路雑然とし周辺に田畑も散見される住宅地域であるが、幹線道路へのアクセスに優れた地域である等利便性に優れるため、需要は回復基調にある。（需要の中心となる価格帯）土地６５坪で１６００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、低層戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、建築物の用途制限が厳しい第１種低層住居専用地域に指定されており、周辺において一部賃貸収入を目的とする収益物件がみられるものの、自己利用を前提とした取引が支配的であり、経済合理性の観点から収益性からの価格アプローチになじまない。したがって、収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域には共同住宅等収益物件も散見されるが、市場における取引は自用目的の取引が主である。また、対象地の個別性及び行政条件等を勘案すると収益の規範性は低いものと判断した。結果として、手法は取引事例比較法を適用し、収益還元法は適用しなかった。よって、周辺地域の規範性ある取引事例から比準され適切に調整がなされた比準価格を採用し、要因分析を踏まえ算出した代表標準地からの規準価格を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大和西大寺駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市菅原町６１０番５
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	35 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	21 m
面積	210 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模に開発された戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成している地域であり、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である現況を踏まえ、周辺地域、近隣地域における市場性及び法令規制等の観点からも勘案した結果、地域特性は将来的にも現況程度の戸建住宅地域として推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万2,909 円 1平米 7万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万2,248 円 1平米 7万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万2,909円 1平米 7万6,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万2,248円 1平米 7万6,300円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少及び高齢化が進みつつあるが、住宅地においては、利便性、住環境の優劣により地価の二極化傾向が継続している。 (2)奈良市の住宅地域については、利便性・快適性等の優れた地域の地価は上昇傾向にあるが、劣る地域の地価は下落傾向にあり、引き続き二極化傾向。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動の見られない既存住宅地域であり、需要は比較的堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)街路雑然とした周辺に田畑も散見される住宅地域であるが、幹線道路へのアクセスに優れた地域である等利便性に優れるため、需要は回復基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市菅原町６１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,459 円／平米 28万9,139 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,794 円／平米 27万7,023 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,675 円／平米 24万264 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,600 円／平米 24万9,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市菅原町６１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,173 円／平米 27万8,276 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,891 円／平米 28万3,956 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,037 円／平米 24万1,460 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,000 円／平米 25万1,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市菅原町６１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,215 円／平米 15万9,399 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,751 円／平米 16万1,171 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,100 円／平米 25万1,587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市菅原町６１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,157 円／平米 29万4,753 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,385 円／平米 28万2,283 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,355 円／平米 24万2,512 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,300 円／平米 25万2,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市菅原町６１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万184 円／平米 23万2,028 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,547 円／平米 22万6,616 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,706 円／平米 24万3,672 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,700 円／平米 25万3,570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情