路線価 (2023) 奈良県奈良市西大寺国見町1-2137-65 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市西大寺国見町１丁目２１３７番６５
価格時点	2023 年
駅名	大和西大寺駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 76万380 円
1平米当たり	1平米 23万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5億6,300万 円 (1759 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万7,920 円 1平米 32万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5億6,300万 円 (1759 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万7,920 円／坪 1平米 32万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄奈良線、けいはんな線、橿原線、ＪＲ関西本線等の沿線、奈良市を中心とした駅付近の共同住宅用地の存する圏域。需要者はマンションデベロッパーや賃貸住宅等の保有を目的とする地元富裕者層などが中心と思われる。地積は１，５００～２，０００㎡程度、中心価格帯は土地のみで４億～７億円程度と思われる。駅徒歩圏内で生活利便の良好な地域、面大地で稀少性もある事からコロナ禍や物価高騰等の影響にあっても需要は堅調推移。 (2) 同一需給圏は奈良県北西部の近鉄奈良線及び近鉄けいはんな線沿線の駅を最寄りとする中高層共同住宅地を中心とする地域一帯。需要者の中心は、当該地域でマンション分譲事業を営むデベロッパーである。マンション販売は大都市圏を中心に全国的に好調に推移しており、マンション適地は少ないことから土地価格は上昇基調を辿っている。但し、容積率をはじめとする法令規制や画地規模等がまちまちであることから、取引の中心価格帯は見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅徒歩圏内に位置し、生活利便が良好な地域でまとまった規模である事から分譲マンションの開発素地の需要が認められる。比準価格は類似性を有する取引事例に基づき市場実態を反映。開発法による価格は市場参加者の意思決定プロセスに合致するが想定要素が多い。また、最有効使用が分譲マンションの敷地である事から収益価格については求めないものとする。よって比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量した上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、対象不動産と代替性を有する取引事例を採用し求めたものであり、市場実態を十分に反映している。開発法による価格は、マンションデベロッパーの事業採算性に着目し、現実的な販売価格、建築コスト等の想定し試算したものであり、一定の説得力が認められる。本件では、最有効使用が分譲マンションであることから収益価格を試算せず、比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大和西大寺駅南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	532.1 坪 (1759 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の共同住宅のほか店舗等も介在する地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	366 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市西大寺国見町１丁目２１３７番６５
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	中高層の共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位　　　　北６．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	366 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中高層の共同住宅のほか店舗等も介在する地域。駅南口ロータリーの供用開始以降、周辺地域での商業施設やマンション開発等、土地利用が活発化。新築マンションの販売も好調で、地価水準は上昇傾向と予測。 (2)共同住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄駅周辺の再開発が進捗する中、住環境や利便性が向上し、マンション適地の稀少性と相まって、価格は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	７階建程度の共同住宅地（分譲マンション用地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 107万1,144 円 1平米 32万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 106万4,532 円 1平米 32万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 107万1,144円 1平米 32万4,000円
前年から次年への変動率 10.3 ％
2022年	1坪 95万8,740円 1平米 29万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 106万4,532円 1平米 32万2,000円
前年から次年への変動率 10.3 ％
2019年	1坪 95万8,740円 1平米 29万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県下中心都市で人口は微減。コロナ禍、ウクライナ侵攻による物価高騰等の不安要素はあるものの、地価は上昇に転じつつある。 (2)不動産取引市場では、金融緩和により取引数が増加しており、特に乗降客数の多い主要駅近接のマンション用地の地価は上昇基調を強めている。
地域要因
(1)近隣地域は駅徒歩圏内の共同住宅等の存する地域で生活利便良好。駅南口周辺の開発進行を受けてマンション販売も好調、需要は堅調に推移している。 (2)大和西大寺駅周辺の整備事業が進み、駅南北自由通路の開設により、一層利便性が向上、将来への期待感も手伝って地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。 (2)対象標準地の南側隣接地にマンションが建設されたことにより、日照等の居住環境への影響が懸念される。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西大寺国見町１丁目２１３７番６５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万1,679 円／平米 126万1,831 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,105 円／平米 137万5,643 円／坪
標準価格 平米 坪	33万504 円／平米 109万2,646 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西大寺国見町１丁目２１３７番６５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,162 円／平米 93万9,440 円／坪
推定価格 平米 坪	30万3,904 円／平米 100万4,707 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,497 円／平米 96万6,995 円／坪
査定価格 平米 坪	29万2,000 円／平米 96万5,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西大寺国見町１丁目２１３７番６５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,578 円／平米 80万8,575 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,393 円／平米 86万4,165 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,717 円／平米 111万6,492 円／坪
査定価格 平米 坪	33万8,000 円／平米 111万7,428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西大寺国見町１丁目２１３７番６５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,434 円／平米 66万9,247 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,747 円／平米 70万9,954 円／坪
標準価格 平米 坪	32万8,359 円／平米 108万5,555 円／坪
査定価格 平米 坪	32万8,000 円／平米 108万4,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西大寺国見町１丁目２１３７番６５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万4,815 円／平米 113万9,958 円／坪
推定価格 平米 坪	34万6,843 円／平米 114万6,663 円／坪
標準価格 平米 坪	35万8,679 円／平米 118万5,793 円／坪
査定価格 平米 坪	35万9,000 円／平米 118万6,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情