路線価 (2023) 奈良県奈良市平松2-264-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市平松２丁目２６４番９
価格時点	2023 年
駅名	西ノ京駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円／坪 1平米 7万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね近鉄奈良線、近鉄橿原線、ＪＲ関西本線沿線の奈良市、周辺市の戸建住宅地域である。需要者は、奈良市、周辺市内の居住者が中心であり同一需給圏外からの転入は比較的少ない。駅徒歩圏内の戸建住宅地域ではあるが、同一需給圏内の居住環境良好な住宅地と比較するとやや競争力が弱く需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で１，４００万円程度となっている。 (2) 　同一需給圏は近鉄橿原線沿線周辺を中心とする住宅地域が圏域。需要者は、同一需給圏内の居住者が多いものと考える。近隣地域は最寄駅から概ね徒歩圏内の住宅地という利点で需要が比較的安定しているものの、近鉄奈良線沿線に比べて選好性は低下している。徒歩圏内の住宅地であっても、地価は依然下落が続いている。土地は１，４００万円前後、中古戸建住宅は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸住宅等ほぼ見受けられず、指定容積率６０％、風致地区の規制にも服していることを考慮すると、賃貸用建物の建築の想定は困難である。よって、収益還元法は非適用とした。比準価格が、代替競争関係の認められる取引事例により求められた規範性の高い実証的な価格であることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域は、建築規制の多い１低専内に存する自用目的の取引が中心の低層戸建住宅地域である。近隣地域内に賃貸用不動産は見あたらず、賃料が低下し、地価に見合った賃料水準が形成されていない等、近隣地域は収益事業に馴染まない。したがって、収益価格の試算は断念し、信頼性の高い比準価格を採用して、代表標準地との均衡に十分留意のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	西ノ京駅北西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市平松２丁目２６４番９
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移すると予測する。コロナ禍で戸建住宅の需要増加あるも、近鉄橿原線沿線の人気は低い。地価は、世帯数の減少等から弱含み傾向で推移するものと判断する。 (2)　中規模一般住宅地域として、今後とも現状の住環境を維持していくものと予測する。特に地価変動要因は認められないが、近鉄橿原線沿線の需要は弱含みで、価格水準は緩やかな下落傾向が続いていると推測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 23万3,404円 1平米 7万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 23万3,404円 1平米 7万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)奈良市は、住宅地ではコロナ禍の影響はほぼ見られていない。高齢化や人口減少傾向あるも、居住環境良好な地域の需要は比較的堅調に推移している。 (2)　景気は回復傾向にあるが、地価は、利便性・住環境の良好な地域は上昇又は横這い、それ以外は下落と二極化が継続している。
地域要因
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、奈良県総合医療センターが移転オープン後も、特に地価への影響はない。地価はやや下落傾向と思料する。 (2)　駅から徒歩圏の比較的区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持するものと判断されるが、近隣地域の住宅地は需要が減少している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市平松２丁目２６４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,010 円／平米 25万4,595 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,198 円／平米 24万8,605 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,111 円／平米 25万1,623 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,900 円／平米 25万4,231 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市平松２丁目２６４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,549 円／平米 23万6,541 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,937 円／平米 22万4,600 円／坪
標準価格 平米 坪	7万842 円／平米 23万4,204 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,600 円／平米 23万6,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市平松２丁目２６４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,041 円／平米 22万4,944 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,905 円／平米 22万4,494 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,591 円／平米 22万6,762 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市平松２丁目２６４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,770 円／平米 19万7,600 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,594 円／平米 22万6,772 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,167 円／平米 21万2,136 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,800 円／平米 21万4,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情