路線価 (2023) 奈良県奈良市油阪町1-66 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市油阪町１番６６
価格時点	2023 年
駅名	奈良駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億1,500万 円 (355 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 107万4,450 円 1平米 32万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億1,500万 円 (355 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 107万4,450 円／坪 1平米 32万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は奈良市及び周辺市町に存する繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は店舗、事業所等を計画する比較的資本力のある地元企業及び全国的な企業等が主体と考えられる。近隣地域はＪＲ奈良駅東口側に立地する幹線道路に面した駅前商業地域。従来から土地の売買はかなり少なく、希少性がある。取引の個別性が強く、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、土地３０万～４０万円／㎡程度と推察する。 (2) 　同一需給圏は主に奈良市、生駒市内の、近鉄奈良線及びＪＲ関西本線の各駅前周辺の商業地域が圏域。需要者の中心は、圏内に店舗、事業所、事務所ビル等の開業を計画する地元法人及び個人事業者等。本件圏域の商業地は場所的稀少性は高いが、その範囲は比較的狭い。本件地域は従来需要は堅調で、新型コロナ禍の影響で賃料は低下しているものの、地価はやや上昇傾向と判断される。近隣地域内に取引はほぼ見られず、土地は㎡当たり３２万円前後と予想する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域の特性を踏まえて比準価格と収益価格の試算を行った。商業地の需要者は収益性を重視する傾向にあるが、収益価格については最有効使用の建物の想定、純収益の算定等、試算過程において多くの想定要素が介在するため相対的な信頼性はやや劣る。よって、同一需給圏の取引事例により求められ市場実態を反映した比準価格を重視しつつ収益価格を比較考量し、周辺標準地等の価格動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域は事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、上記のとおり比準価格及び収益価格を試算した。収益価格は新型コロナ禍の影響で空室の増加や賃料の低下等から、若干低位に試算された。したがって、信頼性のある取引事例により試算された比準価格を標準とし、収益価格を斟酌して、さらに周辺に存する他の商業地の標準地価格とのバランスにも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	奈良駅北東方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	107.4 坪 (355 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	医院兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	駅に近い店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市油阪町１番６６
標準地の範囲
東	0 m
西	60 m
南	60 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ奈良駅北東側に店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域。コロナ禍での行動制限の緩和等により、観光関連産業を中心に景気の回復傾向が認められるため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)　近隣地域は、ＪＲ奈良駅に近い商業地域で、新型コロナ禍によりなくなったインバウンドや修学旅行等が戻りつつあり、観光事業が回復しつつあって、地価は、新型コロナ禍以前まではいかないが若干の上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 113万652 円 1平米 34万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 113万652 円 1平米 34万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 113万652円 1平米 34万2,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 105万4,614円 1平米 31万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 113万652円 1平米 34万2,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 105万4,614円 1平米 31万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旅行支援政策、行動制限緩和等により国内を中心に観光客数は回復傾向にあり、観光産業を主とする市内中心部の経済は持ち直しの動きが認められる。 (2)　新型コロナ禍が長引き物価が高騰し、個人消費等が伸び悩む中、不動産市況の動きは概ね安定的であるが、円安等により先行きはやや不透明である。
地域要因
(1)駅に近い商業地域で、駅北東側の幹線道路沿いに位置する。事務所・ホテルとして商業需要は高いため、需要は堅調に推移している。 (2)　価格形成要因の変化はほぼなく、立地の優位性や国内観光の復活等から、奈良市中心部の商業地の地価は上昇傾向にあるものと考える。
個別的要因	(1)地域の標準的画地に対して、優劣に影響を与える個別的要因はない。個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市油阪町１番６６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万1,679 円／平米 126万1,831 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,105 円／平米 137万5,643 円／坪
標準価格 平米 坪	34万6,465 円／平米 114万5,413 円／坪
査定価格 平米 坪	34万6,000 円／平米 114万3,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市油阪町１番６６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万9,771 円／平米 89万1,863 円／坪
推定価格 平米 坪	28万292 円／平米 92万6,645 円／坪
標準価格 平米 坪	34万574 円／平米 112万5,938 円／坪
査定価格 平米 坪	34万1,000 円／平米 112万7,346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	生駒Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県奈良市油阪町１番６６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,879 円／平米 95万8,340 円／坪
推定価格 平米 坪	28万7,890 円／平米 95万1,764 円／坪
標準価格 平米 坪	33万3,206 円／平米 110万1,579 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市油阪町１番６６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,718 円／平米 84万5,404 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,344 円／平米 86万4,003 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,218 円／平米 111万4,843 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市油阪町１番６６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,761 円／平米 59万4,290 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,716 円／平米 60万7,365 円／坪
標準価格 平米 坪	31万6,752 円／平米 104万7,182 円／坪
査定価格 平米 坪	31万7,000 円／平米 104万8,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情