路線価 (2023) 奈良県奈良市学園北2-1017-60 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市学園北２丁目１０１７番６０
価格時点	2023 年
駅名	学園前駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億9,400万 円 (435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 147万7,782 円 1平米 44万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億9,400万 円 (435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 147万7,782 円／坪 1平米 44万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県北部主要駅前の商業地域であり、需要者の中心は金融機関、テナントビル経営を行う法人事業者等である。学園前駅は乗降客が多い県内主要駅であるが、近時、北側エリアで銀行の共同店舗化、一般店舗退出に伴う店舗事務所の空きがやや増加した。その後は社会経済活動の正常化に伴い、店舗・事務所のテナント入れ替えが徐々に進んでいる状況であり、地価は横這いで推移している。取引の中心価格帯は把握困難であるが、地価水準は坪１５０万前後。 (2) （同一需給圏）奈良県における主要駅近くの商業地域等の圏域である。（需要者の属性）同一需給圏に地縁的選好性を有する投資家又は法人事業者が中心であるが、他府県等からの需要も認められる。（市場の需給動向）近隣地域は奈良県有数の近鉄学園前駅徒歩圏内に位置し、商業集積度も高く且つ品等の優れた商業背後地も有しているが、奈良県の事務所需要は弱いため、地価は引続き横ばい傾向。（需要の中心となる価格帯）中心価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、主に近鉄奈良線駅近接の取引を基に試算しており、県内主要駅近接商業地の市場実態を反映した説得力を有する実証的価格である。収益価格は、６階建店舗事務所を想定して試算したが、周辺に類似の賃貸事例が少なく広域的に収集・採用したため、各種要因比較が困難であり、得られた収益価格の相対的規範性はやや劣る。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は商業地域であるため市場性を反映した取引事例比較法と収益性を反映した収益還元法を適用した。比準価格は駅徒歩圏における牽連性ある取引事例から比準されており規範性が高い。他方、収益価格は商業賃貸市場の個別性、且つ想定要素が介在するため、比準価格に比べて規範性に劣る。よって、適切に比準調整がなされた比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地からの規準価格との検討も踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	学園前駅北東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	131.6 坪 (435 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、銀行、営業所等が混在する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	19.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市学園北２丁目１０１７番６０
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	21 m
面積	440 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	学園前駅前の商業地域
街路	１９．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗事務所ビル、金融機関等が存する駅前の商業地域。金融機関共同店舗化、一般店舗テナント撤退等が進んでおり、一部に空き店舗・事務所も見られる。テナント入替等が進むにつれ、地価は上昇に転じると予測する。 (2)店舗、営業所等が混在する駅前の商業地域である現況を踏まえ、周辺地域、背後地、近隣地域における市場性及び法令規制等の観点からも勘案した結果、地域特性は将来的にも現況程度で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	６階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 152万7,372 円 1平米 46万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 152万760 円 1平米 46万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 152万7,372円 1平米 46万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 147万7,782円 1平米 44万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 152万760円 1平米 46万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 147万7,782円 1平米 44万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光地は外国人客・国内客とも増加。駅前商業・路線商業・一般商業も社会経済活動の正常化に伴い需要増。市内の多くの商業地価が上昇傾向示す。 (2)奈良県商業地の地価はコロナの影響により下落傾向にあったが、路線商業地の地価は堅調に推移し、観光地及び普通商業地の地価も回復傾向にある。
地域要因
(1)駅前商業地域であり、コロナ後経済を見据えたテナント撤退、銀行店舗共同化が進んだ。一時的と思われるが当該標準地を含む空き店舗が見られる。 (2)学園前駅徒歩圏内に位置し、商業集積度が高く、且つ品等の優れた商業背後地も有しているが、事務所需要が弱いため、地価は引続き横ばい傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は見られないが、対象標準地は角地であり、地域の標準的画地と比べて、選好性・競争力に優位性が認められる。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市学園北２丁目１０１７番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万4,815 円／平米 113万9,958 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,153 円／平米 114万1,076 円／坪
標準価格 平米 坪	43万365 円／平米 142万2,787 円／坪
査定価格 平米 坪	45万2,000 円／平米 149万4,312 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市学園北２丁目１０１７番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万1,433 円／平米 165万7,737 円／坪
推定価格 平米 坪	51万2,949 円／平米 169万5,809 円／坪
標準価格 平米 坪	54万5,690 円／平米 180万4,051 円／坪
査定価格 平米 坪	57万3,000 円／平米 189万4,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｚ奈良Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市学園北２丁目１０１７番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,973 円／平米 86万6,083 円／坪
推定価格 平米 坪	31万5,939 円／平米 104万4,494 円／坪
標準価格 平米 坪	42万8,682 円／平米 141万7,223 円／坪
査定価格 平米 坪	45万 円／平米 148万7,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市学園北２丁目１０１７番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万9,771 円／平米 89万1,863 円／坪
推定価格 平米 坪	28万292 円／平米 92万6,645 円／坪
標準価格 平米 坪	34万7,757 円／平米 114万9,685 円／坪
査定価格 平米 坪	36万5,000 円／平米 120万6,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市学園北２丁目１０１７番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,623 円／平米 78万8,888 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,213 円／平米 81万7,286 円／坪
標準価格 平米 坪	39万6,811 円／平米 131万1,857 円／坪
査定価格 平米 坪	41万7,000 円／平米 137万8,602 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情