路線価 (2023) 奈良県奈良市油阪地方町3-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市油阪地方町３番１
価格時点	2023 年
駅名	奈良駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 164万6,388 円 1平米 49万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 164万6,388 円／坪 1平米 49万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良市、生駒市周辺に存する主要駅最寄りの繁華性の高い商業地域。需要者の中心は、全国的にチェーン展開する物販、飲食店舗事業者及び地元個人事業者等である。コロナ禍に伴う行動制限の緩和や国内観光客の増加傾向により、商業地に対する需要は回復傾向にある。当該地域における取引は少なく、規模や価格もまちまちで、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、奈良市内における主要鉄道駅周辺の繁華性の高い商業地域である。需要者は、店舗、事務所等を計画する法人、収益物件の取得を計画する不動産事業者等が中心となる。コロナ禍が落ち着きを見せ、国内観光客及びインバウンドの入り込みの回復が期待される中にあって、用途の多様性も手伝って、地価は回復傾向を見せている。中心となる価格帯は画地規模等によりばらつきがあり、また物件の供給件数が限定的であるため、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域では賃貸需要は比較的弱く、土地価格に見合った賃料相場が形成されていないため、収益価格は相対的に低位に求められた。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する多数の取引事例から求められたものであり、市場実態を反映し規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、ＪＲ奈良駅付近の中心繁華街に面した商業地であるが、新型コロナの影響が残る中、賃料水準は弱含みに推移しており、収益価格は低位に試算された。また、市場に供給される物件はわずかであり、投資対象としての市場は成熟しておらず、収益性が不動産の経済価値を形成する状況には至っていない。本件では、市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	奈良駅北東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	73.5 坪 (243 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市油阪地方町３番１
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食・物販店舗が連坦する繁華性の高い商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。国内観光客数は増加傾向が認められ、土地需要は回復しつつあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)ＪＲ奈良駅近くの三条通り沿いの飲食・物販店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。観光客数が回復過程を辿る中、コロナ禍後を見据えた先行きに対する期待感も手伝って地価は上昇基調に転じている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 171万9,120 円 1平米 52万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 173万5,650 円 1平米 52万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 171万9,120円 1平米 52万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 157万350円 1平米 47万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 173万5,650円 1平米 52万5,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 157万350円 1平米 47万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍は長期化しているが、市内景気には一部持ち直しの動きもみられ、土地取引は比較的堅調に推移している。 (2)不動産取引市場では、金融緩和により取引数が増加しており、コロナ禍が払しょくされつつある中、商業地の地価は回復基調を強めている。
地域要因
(1)ＪＲ奈良駅から主要観光地へ通じる繁華性の高い商業地域で、観光客数は増加傾向にあり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)インバウンドを含め観光客数の回復が期待される中、繁華性の高い三条通沿いに位置し、テナント需要も回復してきている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市油阪地方町３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万4,194 円／平米 123万7,085 円／坪
推定価格 平米 坪	38万5,794 円／平米 127万5,435 円／坪
標準価格 平米 坪	52万2,049 円／平米 172万5,894 円／坪
査定価格 平米 坪	52万2,000 円／平米 172万5,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市油阪地方町３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,227 円／平米 79万884 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,604 円／平米 83万8,415 円／坪
標準価格 平米 坪	48万6,764 円／平米 160万9,242 円／坪
査定価格 平米 坪	48万7,000 円／平米 161万22 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市油阪地方町３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,718 円／平米 84万5,404 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,344 円／平米 86万4,003 円／坪
標準価格 平米 坪	49万4,970 円／平米 163万6,371 円／坪
査定価格 平米 坪	49万5,000 円／平米 163万6,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市油阪地方町３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,623 円／平米 78万8,888 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,213 円／平米 81万7,286 円／坪
標準価格 平米 坪	47万8,168 円／平米 158万823 円／坪
査定価格 平米 坪	47万8,000 円／平米 158万268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情