路線価 (2023) 奈良県奈良市西九条町5-4-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市西九条町５丁目４番９外
価格時点	2023 年
駅名	郡山駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (4105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (4105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,202 円／坪 1平米 5万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね奈良県内の中規模工業地域を中心とする広域的な圏域である。需要者の中心は、製造及び流通拠点等としての利用を目的とする奈良県及び大阪府等の事業者等である。近隣地域は国道２４号の背後に位置し、名阪国道、京奈和道との接続も良好なため、需要は堅調に推移。需要の中心となる価格帯については規模等の個別的要因にばらつきがあることから把握が難しいが、対象標準地と同等規模で土地５万円／㎡～７万円／㎡程度と推察する。 (2) 　同一需給圏は、奈良県下の内陸型工業地の存するやや広域的な圏域。需要者は県内及び県外の製造業や流通業等の法人事業者が中心と思われる。国道背後に位置し交通アクセスは良好で、新型コロナ禍の影響はなく、規模が適度で、需要は底堅い。大阪府からの距離的に、生駒市・奈良市の工業地の需要が特に増加している。土地は対象標準地と同程度で２億円超程度と思われるが、供給がほとんど見られず、取引が存しないことから詳細の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、中規模工場等が建ち並ぶ工業地域である。典型的な需要者は自社使用を目的とする法人等であることから、賃貸市場が十分に形成されていないと判断し、収益還元法の適用を断念した。よって、同一需給圏内の取引事例により十分市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 　近隣地域内をはじめ、一般的に工業地については自用が中心であり、賃貸市場が形成されておらず、賃料水準の把握も困難であることから、収益還元法の適用は断念した。したがって、県内を広域的に収集した工業地の事例から適切に試算された比準価格を採用し、代表標準地との均衡、県内の工業地の価格水準とのバランスにも十分留意して、鑑定評価額を上記のように決定した。
交通
交通施設	郡山駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	1241.7 坪 (4105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の工場が建ち並ぶ国道に近い工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市西九条町５丁目４番９外
標準地の範囲
東	150 m
西	0 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	100 m
面積	4000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の工場が建ち並ぶ国道に近い工業地域。地域要因に特別な変化はなく、当面現状維持と予測する。立地に優れる内陸型工業地は希少性があり、引き合いは強い。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)　近隣地域は、中規模の工場が建ち並ぶ国道背後の工業地域で、新型コロナ禍の影響はなく、現状が維持されるものと予測する。奈良市、生駒市の工場地は、立地条件から需要が底堅く、価格水準は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万7,202 円 1平米 5万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万7,202円 1平米 5万3,600円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大阪、京都との比較において地価が割安であること及び、幹線道路等のインフラ整備等を反映して、工業地需要は上昇傾向である。 (2)　ウクライナ侵攻の中、物価高騰で個人消費等は伸び悩み、物流関連等を含む工業地の需要は堅調であるが、円安等により先行きは若干不透明である。
地域要因
(1)中規模の工場が建ち並ぶ国道に近い工業地域。立地、街路条件等に優れ、希少性が認められることから、需要は堅調に推移している。 (2)　新型コロナ禍の影響はなく、生駒市・奈良市のように大阪方面への交通アクセス等の良好な工業地は需要が多く、価格は上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)地域の標準的画地に対して、優劣に影響を与える個別的要因はない。個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県奈良市西九条町５丁目４番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,325 円／平米 25万8,942 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,954 円／平米 31万612 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,635 円／平米 17万4,011 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,600 円／平米 17万3,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西九条町５丁目４番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万536 円／平米 20万132 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,725 円／平米 25万3,653 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,686 円／平米 18万792 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,700 円／平米 18万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	斑鳩Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県奈良市西九条町５丁目４番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,727 円／平米 26万271 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,183 円／平米 25万5,167 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,974 円／平米 17万8,438 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大和郡山Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県奈良市西九条町５丁目４番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,218 円／平米 8万9,983 円／坪
推定価格 平米 坪	3万242 円／平米 9万9,980 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,935 円／平米 16万1,779 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情