路線価 (2023) 奈良県大和郡山市北郡山町528-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 大和郡山市奈良県大和郡山市北郡山町５２８番４０
価格時点	2023 年
駅名	九条駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,322 円／坪 1平米 7万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄橿原線及びＪＲ関西本線等の沿線で、大和郡山市及びその周辺の市町の住宅地域である。需要者の中心は大和郡山市の居住者であり、市外からの転入者は少ない。近隣地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であり、最寄駅から徒歩圏であるが、周辺地域の街路条件がやや劣っており、地価の緩やかな下落傾向は持続している。土地は１６０㎡～１７０㎡程度で、１１００万円～１３００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は概ね大和郡山市の中小規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は、大和郡山市の居住者であるが、近隣市町村からの転入も一部見られる。当該地域は、開発規模の小さい住宅地域で、駅から徒歩圏にあるものの選好性がやや低く、土地の需給動向は全般的に弱含みである。市場での中心となる価格帯は、土地１８０㎡程度で１．２千万円～１．５千万円前後、新築住宅で２．５千万円～２．８千万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は、戸建住宅が多く、対象標準地と同程度の規模の収益物件はほとんどなく、自己の居住目的の取引が大半で、収益を目的とする賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い事例から求められ、補修正等も適切で規範性が高い。したがって、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 駅から徒歩圏にあり、周辺には一部に賃貸用住宅としての利用も見られるが、画地条件から経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の中小規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は十分に説得性を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	九条駅南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大和郡山市奈良県大和郡山市北郡山町５２８番４０
標準地の範囲
東	45 m
西	50 m
南	35 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや弱含みで推移するものと思われる。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状維持と予測する。駅から徒歩圏にあるものの、街路の連続性等が劣り選好性が低いことから需要は減少しており、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万3,322 円 1平米 7万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 24万5,305円 1平米 7万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万3,322円 1平米 7万3,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 24万5,305円 1平米 7万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はやや減少し高齢化率は増加傾向にある。駅徒歩圏の利便性の良い住宅地はほぼ横ばいであるが、接近性が劣る地域では弱含みで推移している。 (2)低金利を背景に不動産市況は堅調に推移したが、大和郡山市は人口の減少、高齢化の進行により需要の二極化が顕著である。
地域要因
(1)中規模一般住宅が多い住宅地域で、地域要因に大きな変化は見られない。最寄り駅からの街路条件が劣っており、地価はやや弱含みで推移している。 (2)駅から徒歩圏にあるものの街路の連続性等が劣ることから、選好性が低く、競合物件も多いため地価はやや下落傾向で推移した。
個別的要因	(1)個別的要因について特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大和郡山Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県大和郡山市北郡山町５２８番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,606 円／平米 20万6,975 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,606 円／平米 20万6,975 円／坪
標準価格 平米 坪	7万982 円／平米 23万4,666 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,800 円／平米 24万3,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大和郡山Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県大和郡山市北郡山町５２８番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,125 円／平米 19万5,467 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,432 円／平米 21万6,318 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,190 円／平米 24万1,966 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,100 円／平米 25万1,587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大和郡山Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県大和郡山市北郡山町５２８番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,512 円／平米 25万2,949 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,569 円／平米 24万3,219 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,405 円／平米 22万9,453 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,200 円／平米 23万8,693 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大和郡山Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県大和郡山市北郡山町５２８番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,327 円／平米 23万9,113 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,036 円／平米 24万8,069 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,777 円／平米 22万7,377 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,500 円／平米 23万6,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１５ｍ高度地区
特別な事情