路線価 (2023) 奈良県大和郡山市南郡山町529-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 大和郡山市奈良県大和郡山市南郡山町５２９番３
価格時点	2023 年
駅名	近鉄郡山駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2億9,200万 円 (1291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万7,156 円 1平米 22万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2億9,200万 円 (1291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万7,156 円／坪 1平米 22万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね大和郡山市及び近隣市町の圏域内に存する駅を中心とした商業地域である。需要者の中心は、駅周辺でチェーン展開する事業者等である。当該地域は、バスロータリーに面し、駅周辺の中心的な商業施設に隣接するため、顧客の通行量は比較的多く店舗需要及び容積率を生かしたマンション開発等の需要も見込まれる。取引件数が少なく、規模や価格帯は様々であり、市場での中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は概ね奈良県北中和地区の主要駅徒歩圏の商業地の圏域である。需要者の中心は県内及びその周辺地域に拠点を置く経営者等と考えられる。当該地域はバスロータリーに面した中心的商業地であり、地域経済の状況に需要が左右される傾向にある。物件により取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅に近接し、賃貸用の店舗・事務所も立地するが、周辺は旧来からの自用物件も多い。賃貸市場の成熟の程度は相対的に低く、２階以上は来店型の店舗等の需要に限定され一般の事務所需要は少ない。よって収益価格は規範性がやや劣ると判断し、広域的な観点から収集した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市内の中心的商業地に位置するが、自用物件の取引が中心であり、需要者の多くが収益性から意思決定を行う事業者である。比準価格は多数の信頼できる取引事例により求めたもので、市場の実態を反映している。一方、収益価格は適正な賃料水準を査定、各種指標の信頼性も高く理論的であるが、想定事項を含むため不確実性を伴う。そこで、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	近鉄郡山駅北東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	390.5 坪 (1291 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、銀行等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大和郡山市奈良県大和郡山市南郡山町５２９番３
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	10 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、銀行等が建ち並ぶ市内の中心的商業地域であり、近鉄郡山駅周辺のまちづくり構想はあるものの、具体的な動きはなく、当分の間は現状維持で推移すると予測する。 (2)最寄駅近くに店舗・銀行等が建ち並ぶ市内の中心的商業地である。繁華性に大きな変化はなく今後ともほぼ現状維持で推移すると予測する。地価水準は横ばい傾向が持続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 78万3,522 円 1平米 23万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 78万3,522円 1平米 23万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は薄れつつあるが、不透明さが払拭できない状況にあり、業務地等の需要は立地条件や業種により物件の選別化が進んでいる。 (2)大和郡山市の旧市街地商業地は徒歩での買い回りを前提とした小規模店舗が多い。車両での通行が容易な郊外の大型商業施設が顧客を集めている。
地域要因
(1)大和郡山市の中心的な商業地域であり、潜在的な需要は根強いが、中心市街地の空洞化の影響もあり、地価はほぼ横ばいで推移した。 (2)近鉄郡山駅近くに位置する商業地域である。旧市街地の商店街の需要は限定的であるが地価はほぼ横ばい傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	橿原Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県大和郡山市南郡山町５２９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,700 円／平米 64万3,678 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,842 円／平米 65万760 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,826 円／平米 75万3,193 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	橿原Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県大和郡山市南郡山町５２９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,037 円／平米 99万8,534 円／坪
推定価格 平米 坪	30万841 円／平米 99万4,580 円／坪
標準価格 平米 坪	25万4,734 円／平米 84万2,151 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	312 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県大和郡山市南郡山町５２９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,082 円／平米 72万4,285 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,317 円／平米 71万5,144 円／坪
標準価格 平米 坪	22万3,699 円／平米 73万9,549 円／坪
査定価格 平米 坪	21万9,000 円／平米 72万4,014 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県大和郡山市南郡山町５２９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,623 円／平米 78万8,888 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,213 円／平米 81万7,286 円／坪
標準価格 平米 坪	25万3,552 円／平米 83万8,243 円／坪
査定価格 平米 坪	24万8,000 円／平米 81万9,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情