路線価 (2023) 奈良県天理市遠田町373 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 天理市奈良県天理市遠田町３７３番
価格時点	2023 年
駅名	柳本駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (498 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (498 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円／坪 1平米 2万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄天理線、橿原線、大阪線及びＪＲ桜井線等の各沿線で、市街化調整区域内の農家住宅の多い住宅地域である。主たる需要者層は天理市の居住者であるが、用途性に着目すれば、奈良県中南部の市町に広がると考えられる。当該地域は、最寄駅からの接近性が劣る古くからの既成住宅地域であり、地縁的選好性が強く、外部からの転入者は少ないと考えられる。画地規模がさまざまであるため、取引の中心となる価格帯を把握することが困難である。 (2) 同一需給圏はＪＲ桜井線、近鉄天理線沿線で、概ね天理市の住宅地である。需要者は当該地域に地縁・血縁を有する市内居住者が大半を占める。指定区域外の市街化調整区域に存する古くからの住宅地であるため付近に新規物件の供給は見当たらない。最寄駅からも距離があり需要は弱く、土地取引はほとんどない。市場での中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は、市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、収益物件はほとんど見受けられず、賃貸需要は認められないので収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ、補修正も適切に行われていると思料され規範性は高い。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市街化調整区域内の旧来からの農家集落に存するため、共同住宅等の収益物件は皆無である。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。代表標準地との検討を踏まえ、多数の信頼できる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	柳本駅南西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	150.6 坪 (498 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	比較的大規模な農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	天理市奈良県天理市遠田町３７３番
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	28 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、今後とも現状維持で推移すると思われる。最寄駅から距離があり需要は少なく、地価水準はやや下落傾向にあると予測する。 (2)当該地域は大規模農家住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、今後とも現状維持で推移すると予測する。最寄駅から距離があり需要は少ない。地価水準はやや下落傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向にあり、高齢化率は年々増加傾向にある。生活利便性が優れる一部地域を除き、需要は低調で、地価はやや弱含みで推移している。 (2)天理市の人口は減少傾向にあり、少子高齢化が進行している。需要の地域間格差が拡大しており、選好性が高い地域以外では地価は弱含みである。
地域要因
(1)農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られない。地価は依然として緩やかな下落傾向で推移している。 (2)旧来からの住宅地である。調整区域内宅地の需要は限定的で流動性は低い。地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	天理Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県天理市遠田町３７３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,449 円／平米 5万7,686 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,890 円／平米 5万5,838 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,550 円／平米 7万4,550 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	桜井Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県天理市遠田町３７３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,471 円／平米 4万4,535 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,523 円／平米 7万1,155 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,129 円／平米 7万9,770 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	桜井Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県天理市遠田町３７３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万703 円／平米 6万8,444 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,839 円／平米 6万5,588 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,674 円／平米 7万8,266 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	田原本Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	磯城郡田原本町
地域	奈良県天理市遠田町３７３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,522 円／平米 5万1,316 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,187 円／平米 5万208 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,301 円／平米 7万3,727 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情