路線価 (2023) 奈良県天理市川原城町374-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 天理市奈良県天理市川原城町３７４番５
価格時点	2023 年
駅名	天理駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	905万 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	905万 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円／坪 1平米 12万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね奈良県中和地区の圏域における商業地である。需要者の中心は市内またはその周辺地域に拠点を置く経営者等と考えられる。当該地域は広幅員の街路に接面し、最寄駅からも比較的近いため需要は安定していたが、近年は需要が減退しており取引物件は少ない。取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格は見出せない。 (2) 同一需給圏は天理市、周辺市町を主として奈良県中部及び北部に形成された既成商業地域の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人若しくは小規模法人が中心である。大型複合商業施設へ顧客流出や、未だ続く新型コロナウイルス感染症の影響等により多業種が厳しい経営環境を強いられている。こうした状況を反映し地価は下落基調で推移している。相場は売主、買主の意向が強く反映される傾向が強いため水準を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用物件の取引が中心であるが、需要者の多くが収益性から意思決定を行う事業者である。比準価格は多数の信頼できる取引事例により求めたもので、市場の実態を反映している。一方、収益価格は多数の賃貸事例より適正な賃料水準を査定、各種指標の信頼性も高く理論的であるが、想定事項を含むため不確実性を伴う。そこで、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 近隣地域は小規模店舗を主とする古くからの商業地域である。商業系の用途地域ではあるが不動産売買は自用による取引が主流である。賃貸市場については一定の需要はあるが商圏が狭く、繁華性の低い商業地域であるため、元本に見合った賃料を収受し得ないのが一般的である。以上の検討を踏まえ、本件においては市場性を忠実に反映する比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	天理駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	22.1 坪 (73 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗のほかに住宅が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	天理市奈良県天理市川原城町３７４番５
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	10 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模小売店舗、医院、住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に大きな変化はなく、今後ともほぼ現状維持で推移すると予測する。需要は弱く、地価水準は下落傾向が持続すると予測する。 (2)近隣地域は、小規模店舗、店舗付共同住宅を主として一般住宅も混在する商業地域である。地域要因に変動は無いが周辺の大型複合商業施設に顧客が移行する傾向が強く、地価は下落基調で推移するものと推定する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万3,086 円 1平米 13万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)天理市の旧市街地商業地は徒歩での買い回りを前提とした小規模店舗が多く衰退傾向にある。郊外の大型商業施設が顧客を集めている。 (2)人口減少、高齢化率上昇傾向が長期間継続しておりこの状況に変化の兆候なし。不動産市場は地域により差はあるが全般的には弱含みで推移している。
地域要因
(1)最寄駅にも比較的近い地域の幹線道路沿いの商業地であるが需要は低調である。新規店舗等の進出も少なく、地価は下落傾向にある。 (2)背後人口の減少や新型コロナウイルス感染症の影響等により顧客が減少し商業繁華性が弱まっている。地価は下落基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	天理Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県天理市川原城町３７４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万799 円／平米 33万3,241 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,791 円／平米 32万9,909 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,478 円／平米 41万8,136 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	天理Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県天理市川原城町３７４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,189 円／平米 27万8,329 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,291 円／平米 27万2,054 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,992 円／平米 41万9,836 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	西
側道幅員2	1.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	天理Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県天理市川原城町３７４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,912 円／平米 37万9,899 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,659 円／平米 37万2,451 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,642 円／平米 42万8,596 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	天理Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県天理市川原城町３７４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,993 円／平米 27万4,375 円／坪
推定価格 平米 坪	9万406 円／平米 29万8,882 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,595 円／平米 43万5,053 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	橿原Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県天理市川原城町３７４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,448 円／平米 51万605 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,147 円／平米 51万6,222 円／坪
標準価格 平米 坪	13万667 円／平米 43万1,985 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情