路線価 (2023) 奈良県橿原市菖蒲町1-623-125 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 橿原市奈良県橿原市菖蒲町１丁目６２３番１２５
価格時点	2023 年
駅名	橿原神宮前駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,133 円 1平米 8万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,133 円／坪 1平米 8万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄橿原線、大阪線、南大阪線等の沿線で、橿原市及び周辺市町村の住宅地域の圏域である。需要者は同一需給圏一円に及ぶが、市内の住民が多く、概ね一次取得者が中心である。地積は約１６０～１９０㎡程度が多い。中心価格帯は土地のみで１２００～１５００万円程度、土地建物一体の総額は中古取引が中心で把握が困難である。大規模造成された閑静な住宅地域として成熟しており、最寄駅接近性がやや劣るものの、需要は比較的堅調である。 (2) 同一需給圏は橿原市及びその周辺市町のうち、近鉄各線及びＪＲ桜井線沿線の住宅地域が中心となる。主な需要者は当該圏内の居住者が大半を占める。画地の規模や街区が整然とした居住環境の良好な住宅地域であるが、駅からやや距離を有し、地価はやや下落傾向で推移している。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で１，３００万円～１，５００万円、新築戸建で２，７００万円～３，２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、菖蒲町などに所在する橿原市内の複数の住宅地の取引事例から試算されており規範性は高い。一方、標準地の所在する近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自己使用の建物が中心で、周辺地域は賃貸需要が弱く、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。本件では、規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。自己使用の建物が中心で、地域周辺は賃貸需要が弱く、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、自用目的での取引が主である同一需給圏内の類似地域等において、信頼性のある取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を有し実証性を反映した取引事例比較法による比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	橿原神宮前駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	橿原市奈良県橿原市菖蒲町１丁目６２３番１２５
標準地の範囲
東	60 m
西	75 m
南	50 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。地価については微減で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域要因に特段の変化は無く、今後も現状のまま推移すると予測される。地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万6,133 円 1平米 8万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万6,133 円 1平米 8万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2022年	1坪 26万6,464円 1平米 8万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2019年	1坪 26万6,464円 1平米 8万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減傾向、需要は交通接近条件など立地条件により二極化が進んでいる。地価変動状況は地域により異なる。 (2)橿原市の人口は減少傾向で、高齢化が進んでいる。利便性の良い一部地域を除き、需要はやや弱含みである。
地域要因
(1)中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ大規模造成された住宅団地であり、駅からやや遠いが、住環境は良好であり、需要は比較的堅調である。 (2)地域要因に変化は無く、地価は横這いからやや下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	橿原Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市菖蒲町１丁目６２３番１２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,624 円／平米 27万3,155 円／坪
推定価格 平米 坪	8万137 円／平米 26万4,933 円／坪
標準価格 平米 坪	8万137 円／平米 26万4,933 円／坪
査定価格 平米 坪	8万100 円／平米 26万4,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	橿原Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市菖蒲町１丁目６２３番１２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,068 円／平米 27万7,929 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,538 円／平米 26万9,565 円／坪
標準価格 平米 坪	8万731 円／平米 26万6,897 円／坪
査定価格 平米 坪	8万700 円／平米 26万6,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	橿原Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市菖蒲町１丁目６２３番１２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万437 円／平米 19万9,805 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,236 円／平米 25万8,648 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,581 円／平米 26万9,707 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	橿原Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市菖蒲町１丁目６２３番１２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万606 円／平米 29万9,543 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,599 円／平米 27万9,684 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,810 円／平米 26万3,852 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,800 円／平米 26万3,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情