路線価 (2023) 奈良県橿原市内膳町5-77-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 橿原市奈良県橿原市内膳町５丁目７７番２
価格時点	2023 年
駅名	大和八木駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億9,300万 円 (1308 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万544 円 1平米 22万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2億9,300万 円 (1308 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万544 円／坪 1平米 22万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県内の主として中高層共同住宅、店舗・事務所ビル等が集積する地域である。需要者は中堅以上の法人事業者又は全国規模の事業者もその対象となる。大和八木駅の南側の市有地活用事業等により需要は堅調に推移している。反面、供給が極めて限定的であり売手主導による市場が形成されている。このため、近隣地域内の不動産取引は売手と買手の意向に取引価格が左右される傾向が強く相場を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は奈良県内における主要駅等を中心とした地域である。主たる需要者はデベロッパー等の投資採算性を重視するマンション開発業者等である。当該地域は、マンション敷地としては、稀少性があり、需要に対して供給が期待しにくい面が強い地域でもある。また、事業用不動産の取引は個別性が強いので、中心となる価格帯は見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域から広範囲に取引事例を収集し、そのうち４事例を採用して比準価格を試算した。一方、対象標準地の最有効使用は分譲マンションであるため開発法を適用し、収益還元法の適用は見送った。比準価格は現下の市況を忠実に反映し、また開発法による価格は開発業者の投資判断の重要な指標である。こうした検討を踏まえ、本件においては比準価格、開発法による価格を相互に関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は適正に補・修正され、市場性を反映した規範性の高い価格である。開発法による価格は、投資採算性に基づく価格で理論的であり、各種の想定があるが投資判断の目安にされる。最有効使用を分譲マンション用地とした為、収益還元法を適用する蓋然性に乏しいと判断した。よって比準価格、開発法による価格を相互に関連づけて、対象不動産の所在、実情（徒歩圏内の高層の共同住宅等が建ち並ぶ地域）等も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大和八木駅
距離	150 m
土地の状態
土地面積	395.6 坪 (1308 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の共同住宅等が建ち並ぶ駅に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	橿原市奈良県橿原市内膳町５丁目７７番２
標準地の範囲
東	35 m
西	60 m
南	45 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層共同住宅等が建ち並ぶ駅接近条件の優る住宅地域である。地域要因に特段の変動は観測されていない。不動産市場においては需要が多い反面、供給が極めて少ないため、地価は上昇基調で推移するものと推定する。 (2)高層の分譲マンション、店舗・事務所ビルが混在して建ち並ぶ地域として熟成している。不動産売買市場での供給は極めて限定的であり、地価は上昇基調で推移するものと推定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	１０階建程度の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万3,604 円 1平米 23万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 78万216 円 1平米 23万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万3,604円 1平米 23万4,000円
前年から次年への変動率 8.2 ％
2022年	1坪 68万4,342円 1平米 20万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 78万216円 1平米 23万6,000円
前年から次年への変動率 8.2 ％
2019年	1坪 68万4,342円 1平米 20万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向で推移。高齢化率は上昇傾向にあるが県下では比較的緩やかに推移。地価水準は地域間で区々であり二極化が顕著になりつつある。 (2)橿原市の人口は微減で、世帯数は微増である。
地域要因
(1)県下屈指の乗降客数を擁する大和八木駅に近接して立地することから需要は安定している。地価は上昇基調で推移している。 (2)地価変動率（上昇率）は前年比より拡大している。
個別的要因	(1)特段の変動は無い。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大和郡山Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県橿原市内膳町５丁目７７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,175 円／平米 64万1,943 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,175 円／平米 64万1,943 円／坪
標準価格 平米 坪	29万4,205 円／平米 97万2,642 円／坪
査定価格 平米 坪	29万4,000 円／平米 97万1,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県橿原市内膳町５丁目７７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,256 円／平米 59万9,232 円／坪
標準価格 平米 坪	21万7,856 円／平米 72万232 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	橿原Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市内膳町５丁目７７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,700 円／平米 64万3,678 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,842 円／平米 65万760 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,596 円／平米 78万8,798 円／坪
査定価格 平米 坪	23万9,000 円／平米 79万134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大和郡山Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県橿原市内膳町５丁目７７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,871 円／平米 57万4,818 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,756 円／平米 59万4,273 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,252 円／平米 75万1,295 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２５ｍ高度地区
特別な事情