路線価 (2023) 奈良県桜井市大字粟殿617-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 桜井市奈良県桜井市大字粟殿６１７番１２
価格時点	2023 年
駅名	桜井駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	1,680万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,494 円 1平米 6万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,680万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,494 円／坪 1平米 6万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は桜井市及びその周辺市町のうち、近鉄大阪線及びＪＲ桜井線の沿線の住宅地域である。主たる需要者は当該圏域の居住者が大半を占めている。近隣地域は市役所等の公共施設や中和幹線に近く、生活利便性の良好な地域で、需要は底堅く、地価は安定している。市場の中心となる価格帯は、２５０㎡程度の標準的な画地規模の土地で１５００万円～１８００万円くらいであり、新築の戸建住宅で３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は桜井市及びその周辺市町内を走行する近鉄各線及びＪＲ各線沿線に形成された住宅地域の圏域である。需要者は桜井市内の居住者が中心となる。近隣地域は最寄り駅からやや距離感はあるものの、各種公共施設との接近条件は良好であるため需給バランスは概ね均衡している。こうした状況を反映し地価は横這いで推移している。取引の中心価格帯は平均的な区画の土地値で１６００万円～１７００万円程度、新築戸建で３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、桜井駅を最寄り駅とする桜井市に所在する複数の普通住宅地の取引事例から試算されており規範性は高い。一方、近隣地域及び周辺地域にはアパート等の収益物件が見られるものの、標準地と同じ規模の共同住宅を想定すると、事業収支の採算性が低く、収益価格は低位に求められた。本件では、規範性の高い比準価格を採用して、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 規範性の高い取引事例を収集して比準価格を試算した。得られた価格は現下の市況を忠実に反映した客観的かつ実証的で説得力を有する価格である。一方で収益価格は低位に算出されたが、これは居住の快適性を重視する地域に存することから賃貸市場が未成熟であり、元本に見合った賃料相場が形成され難いことが主要な要因である。本件では比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、前年の指定基準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桜井駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が多い公共諸施設に近い戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜井市奈良県桜井市大字粟殿６１７番１２
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	80 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	12.5 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模住宅が多い公共諸施設に近い戸建住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。地価については横ばいで推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されていないので、当面現状のまま推移するものと推定する。地価は横這いで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万2,494 円 1平米 6万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万2,494 円 1平米 6万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万2,494円 1平米 6万7,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万2,494円 1平米 6万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万2,494円 1平米 6万7,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万2,494円 1平米 6万7,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にあり、一部の地域を除いて需給動向は低調である。また、地価の二極化も進んでいる。 (2)人口減少及び高齢化が長期間継続している。幹線道路沿いを中心に新規出店も見られたが全般的な価格水準は弱含みで推移している。
地域要因
(1)中規模住宅が多い公共諸施設に近い戸建住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような変動は認められず、地価は横ばいである。 (2)地域要因の変動は見当たらない。最寄り駅へやや距離感はあるが各種公共施設や生活利便施設が徒歩圏内にあり、需給バランスは概ね均衡している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	桜井Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字粟殿６１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,189 円／平米 22万2,127 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,058 円／平米 21万8,388 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,190 円／平米 21万8,824 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	桜井Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字粟殿６１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,226 円／平米 27万5,145 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,441 円／平米 25万9,326 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,738 円／平米 22万3,942 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,400 円／平米 22万6,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	桜井Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字粟殿６１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,019 円／平米 22万4,871 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,403 円／平米 21万6,222 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,738 円／平米 22万636 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	桜井Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字粟殿６１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,014 円／平米 27万7,750 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,439 円／平米 28万5,767 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,026 円／平米 23万4,812 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,700 円／平米 23万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１５ｍ高度地区
特別な事情