路線価 (2023) 奈良県桜井市大字三輪元馬場方392-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 桜井市奈良県桜井市大字三輪元馬場方３９２番１外
価格時点	2023 年
駅名	三輪駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,846 円 1平米 5万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,930万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,185 円／坪 1平米 5万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ桜井線及び近鉄大阪線、橿原線等沿線の桜井市及び周辺市町の駅周辺の商業地域の圏域。需要者の中心は地縁性を有する地元事業者や個人事業者等である。近隣地域は、三輪駅前から形成された既成の駅前商業地域であるが、経営者や地域住民の高齢化、後継者不足等から衰退傾向が進んでおり、需要はやや低調である。中心的価格帯については取引が少なく把握は困難である。 (2) 同一需給圏は近鉄大阪線、橿原線及びＪＲ桜井線等の各沿線における桜井市及び周辺市町に存する近隣商業地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁を有する事業者、個人事業主が中心である。中和幹線沿いの商業施設に顧客が流出し、大型店舗の進出で近隣商業地域での土地の需要はやや減退すると予測する。物件の取引数が少なく、取引には個別性が強い為、取引価格はまちまちであり、中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は三輪駅前の小売店舗、医院等が混在する既成の近隣商業地域であり、多くは自用の店舗併用住宅で、賃料収入を目的とする需要は少なく、賃貸市場の熟成度はやや低い。また、近年の賃料水準下落傾向等も反映して収益価格は低位に求められたものと思料される。よって、地域の特性の類似する取引事例を適正に比準して求められた比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡にも配意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域が自己所有による個人経営の店舗等を主とする地域で賃貸市場が未成熟の為、収益価格は低く査定された。商業地域では本来、収益価格は重視すべ価格であるが、相対的規範性は劣る。従って、対象不動産の所在、実情（店舗、診療所等が混在する駅近の近隣商業地域）等も考慮の上、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地（桜井５－４）との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三輪駅西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	108 坪 (357 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	診療所兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、診療所等が混在する駅近の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	86 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	282 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜井市奈良県桜井市大字三輪元馬場方３９２番１外
標準地の範囲
東	45 m
西	45 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	36 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	道路境界より北方３０ｍ以北は、２住居（６０、２００）、１５ｍ高度地区、地区計画
街路	５．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	86 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	282 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は三輪駅前から西側の既成の近隣商業地域であり、小規模の店舗が連坦している。大型小売店舗等の進出などから衰退傾向にあり、繁華性はやや低い。地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。 (2)近隣地域は三輪駅西側の既存の近隣商業地域である。個人経営を主とする小規模店舗が連坦する古くからの商業地域であり、衰退の一途を辿っている。当面はこうした傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万9,846 円 1平米 5万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万9,185 円 1平米 5万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万9,846円 1平米 5万4,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市は都心へのアクセスがやや悪く、周辺市町と比較して生活利便も劣るため人口は減少傾向。高齢化も進行している。 (2)桜井市の人口は減少傾向で、世帯数は微増傾向である。
地域要因
(1)三輪駅に近い小売店舗、医院等が混在する既成の近隣商業地域で、商店街の衰退傾向が続いており、需要はやや低調である。 (2)地価変動率（下落率）は前年と同程度である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	桜井Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字三輪元馬場方３９２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,500 円／平米 31万9,029 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,728 円／平米 31万6,477 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,410 円／平米 18万6,491 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	桜井Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字三輪元馬場方３９２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,449 円／平米 31万5,554 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,203 円／平米 30万8,129 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,955 円／平米 18万1,681 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	天理Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県桜井市大字三輪元馬場方３９２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,142 円／平米 13万6,015 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,428 円／平米 17万21 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,843 円／平米 17万1,393 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情