路線価 (2023) 奈良県桜井市大字初瀬869外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 桜井市奈良県桜井市大字初瀬８６９番外
価格時点	2023 年
駅名	長谷寺駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,464 円 1平米 4万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,795 円／坪 1平米 4万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね桜井市及び近隣市町の圏域内に存する既存の商業地域である。需要者の中心は、地元に地縁のある個人事業者等である。当該地域は、長谷寺の参道沿いに形成された古くからの商業地域であるが、高齢化等に伴い衰退傾向が進んでおり、需要は限定的である。取引件数が少なく、規模や価格帯は様々であり、市場での中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、近鉄大阪線、橿原線、ＪＲ桜井線の沿線における商業地域である。その圏域は、桜井市だけでなく、宇陀市や周辺の市町にも広がると考えられる。需要者は、地元に地縁を有する個人事業主であるが、このような店舗の主体は高齢化が進んでおり、需要は弱含みである。インバウンド向けの長谷寺への観光客等のほか、近隣住民を対象とする商店街はあるが、閉鎖店舗が増加している。画地の規模にばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 参道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、賃貸用の店舗等の立地可能性を有するが、地元個人事業者の自用物件が多い。賃貸市場の成熟の程度は相対的に低く、収益性を重視した店舗等の需要も弱く取引も少ない。よって収益価格は規範性が劣ると判断して参考に留め、広域的な観点から収集した取引事例により求めた比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 長谷寺の参道沿いの商業地域である。賃貸市場については、自用の店舗が多く、店舗需要が弱いことから、元本と比較すると賃料は低位に推移しており、収益価格は低めに試算されている。自己使用目的での取引が中心であり、取引に当たっては市場性を重視すると考えられる。したがって、本件においては、規範性を有する商業地の取引事例より求められた比準価格を重視し、収益価格は若干考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長谷寺駅北方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	92.9 坪 (307 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、旅館、住宅等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜井市奈良県桜井市大字初瀬８６９番外
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	35 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)参道沿いに土産物屋などの小売店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域であり、商業繁華性の程度はやや低い。地域要因に特別の変動要因はなく現状維持と予測する。地価は需要の減少に伴い下落傾向で推移すると予測する。 (2)長谷寺の参道沿いに古くから見られる商業地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状まま推移すると予測する。地価については下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,464 円 1平米 4万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 14万7,448円 1平米 4万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 14万7,448円 1平米 4万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は薄れつつあるが、不透明さが払拭できない状況にあり、業務地等の需要は立地条件や業種により物件の選別化が進んでいる。 (2)人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にあり、一部の地域を除いて需給動向は低調である。また、地価の二極化も進んでいる。
地域要因
(1)長谷寺の門前町として古くから形成された商業地域であり、衰退化傾向が続いており、地価は下落傾向で推移した。 (2)昔は、長谷寺参道の商店街として栄えたが、現在は、インバウンド需要もあまり見込めず、昔と比べれば、やや衰退の傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	桜井Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字初瀬８６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,597 円／平米 16万662 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,451 円／平米 16万179 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,665 円／平米 15万968 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	桜井Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字初瀬８６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,143 円／平米 19万2,221 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,992 円／平米 18万8,416 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,340 円／平米 14万9,894 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	宇陀Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	宇陀市
地域	奈良県桜井市大字初瀬８６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,159 円／平米 6万9,952 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,633 円／平米 12万4,415 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,039 円／平米 13万5,675 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅地造成工事規制
特別な事情