路線価 (2023) 奈良県桜井市大字東新堂357-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 桜井市奈良県桜井市大字東新堂３５７番１外
価格時点	2023 年
駅名	大福駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2億5,400万 円 (3466 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万2,660 円 1平米 7万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億5,400万 円 (3466 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万2,660 円／坪 1平米 7万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は幹線道路沿いの路線商業地域で、概ね桜井市内を中心に橿原市、大和郡山市等の周辺市町の圏域であるが、用途性に着目すればその範囲は奈良県全域に広がると考えられる。需要者は、飲食店や物販店を経営する地元事業者のほか、広域的に沿道型店舗を展開する法人等が想定される。比較的交通量の多い幹線沿いの地域で、需要は概ね堅調である。取引される価格は個別性が強く、画地規模がさまざまで需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (2) 同一需給圏は桜井市及びその周辺市町を中心とする奈良県北中部における幹線道路沿いの路線商業地域が中心となる。主な需要者は、店舗、営業所等の出店を企図する法人等が中心考えられる。中和幹線沿道は車両通行量が多く、大中規模の沿道型店舗の建ち並びが見られ、需要は底堅いことから、地価は概ね横ばい傾向で推移している。ただし、当該圏域は取引自体が少なく、取引の個別性も強いことから、需要の中心となる取引水準、取引規模の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は、大中規模店舗が建ち並ぶ交通量が比較的多い県道沿いの路線商業地域である。商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は現状ではあまり高くなく、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に算出された。一方、比準価格は規範性の高い事例から求められ、補修正等も適切で信頼性が高い。したがって、収益価格は参考程度にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、大中規模店舗が多い県道沿いの路線商業地域であり、収益性を反映した収益価格は重視されるべき価格であるが、未だ土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。また、取引に当たっては、実際の取引価格が意思決定にあたって重視されると認められる。よって、市場性を有し実証性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大福駅北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	1048.4 坪 (3466 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模店舗が多い県道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜井市奈良県桜井市大字東新堂３５７番１外
標準地の範囲
東	80 m
西	200 m
南	60 m
北	155 m
標準的使用
標準的使用	沿道型の商業施設の敷地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	100 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２．３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線の県道沿いに大中規模の店舗等が連担しており、交通量も比較的多く新規店舗の進出も散見され、繁華性が緩やかに高まっていくものと予測する。需給関係は概ね堅調に推移するものと思われる。 (2)当該地域は大中規模店舗が多い県道沿いの路線商業地域であり、商業地としての熟成度が増しており、繁華性は徐々に高まっていくものと予測される。地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万2,660 円 1平米 7万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万2,660 円 1平米 7万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万2,660円 1平米 7万3,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 24万2,660円 1平米 7万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万2,660円 1平米 7万3,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 24万2,660円 1平米 7万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)林業を中心とする地域経済の不振等の影響を受け、人口の減少が続いている。商業の中心が幹線道路沿いに移行し、駅前商店街は衰退しつつある。 (2)桜井市の人口は減少傾向で、高齢化が進んでいる。中和幹線沿道の商業地においては一定の引き合いがある。
地域要因
(1)大中規模店舗等が建ち並ぶ幹線沿いの路線商業地域であり、需要は比較的堅調に推移している。 (2)中和幹線沿いに位置し、商業地の熟成度が徐々に高まりつつあり、地価は概ね横這いにある。
個別的要因	(1)個別的要因について特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	橿原Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県桜井市大字東新堂３５７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,949 円／平米 21万8,027 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,949 円／平米 21万8,027 円／坪
標準価格 平米 坪	7万837 円／平米 23万4,187 円／坪
査定価格 平米 坪	7万800 円／平米 23万4,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	橿原Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県桜井市大字東新堂３５７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,255 円／平米 30万1,689 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,255 円／平米 30万1,689 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,251 円／平米 24万5,474 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,300 円／平米 24万5,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大和郡山Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県桜井市大字東新堂３５７番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,395 円／平米 14万3,464 円／坪
推定価格 平米 坪	6万905 円／平米 20万1,352 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,193 円／平米 25万5,200 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,200 円／平米 25万5,223 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	桜井Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字東新堂３５７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,449 円／平米 31万5,554 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,203 円／平米 30万8,129 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,296 円／平米 22万9,093 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情