路線価 (2023) 奈良県五條市新町1-33外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 五條市奈良県五條市新町１丁目３３番外
価格時点	2023 年
駅名	大和二見駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	461万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	459万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円／坪 1平米 2万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一受給圏は五條中心部の既存住宅地域ある。需要者は地域選好性を有する需要者が大半で、圏外からの転入者は少ない。一般住宅に店舗等が混在する伝統的建造物保存地区に指定されている既成市街地である。古い町並みの中での生活を重視する人々が需要の中心となる。しかし、五條市全体としての経済状況は快復しておらず、また、コロナ禍の影響もあり、経済市場は弱い状況にある。土地の価格は、２００㎡程度の土地で総額５００万円程度が上限であろう。 (2) 同一需給圏は五條市及び周辺市町村と判定した。需要者は地縁関係者を主とした周辺居住者と判定した。同一需給圏外からの新規の移住者は少ない。圏域における経済動向、人口の減少、地域的特性等により需要は全般的に弱含みである。需要の中心となる価格帯は標準地と同規模の標準的な画地で４６０万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、既存住宅の戸建住宅地域であり、店舗や商業店も存在する伝統的建造物保存地域である。地域の実情としては、居住の快適性を重視する自己所有目的の取引が大半であり、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較は地域の市場流出の不動産との地域的、個別的類似性から不動産価格を判断する実証性の高い価格である。本件では当該比準価格を採用し、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅を中心に構成されており、収益物件は皆無であり、小規模店舗等も混在するものの自己所有の物件が大半で、収益性を反映した賃貸市場が形成されていない為、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情等も考慮の上、快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大和二見駅東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	伝統的建造物保存
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	五條市奈良県五條市新町１丁目３３番外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　３．６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	伝統的建造物保存
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、一般住宅に店舗等が混在する既存の住宅地域である。既に市街地としての熟成度が高い地域であることから、地価は今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示すと判断される。 (2)一般住宅、店舗等が混在する住宅地域として概ね安定的に推移しており、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少や高齢化の進行が継続している。取引需要も経済基盤が軟弱なため低調である。土地の新規需要は乏しい。 (2)五條市の総人口・生産年齢人口はいずれも減少しており、特に生産年齢人口の減少が大きい。
地域要因
(1)駅から徒歩圏域にある、伝統的建造物保存築に指定された地域である。土地の価格形成要因については特段の変動はない。価格は下落基調にある。 (2)価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はない。地価は継続的に下落基調にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因についての特段の変動は認められない。 (2)個別的要因について特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	五條Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市新町１丁目３３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,595 円／平米 3万1,721 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,043 円／平米 7万2,874 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,550 円／平米 7万7,856 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	五條Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市新町１丁目３３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,534 円／平米 8万1,109 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,121 円／平米 7万9,744 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,060 円／平米 7万6,236 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	五條Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市新町１丁目３３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,997 円／平米 7万2,722 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,715 円／平米 7万1,790 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	借地権
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	五條Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市新町１丁目３３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,756 円／平米 5万5,395 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,092 円／平米 8万6,260 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,564 円／平米 7万1,291 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情