路線価 (2023) 奈良県五條市今井4-2015-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 五條市奈良県五條市今井４丁目２０１５番３
価格時点	2023 年
駅名	五条駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,260万 円 (3307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,260万 円 (3307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,565 円／坪 1平米 1万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良県内で住宅等も混在する集積度が低い工業地である。需要者の属性は、奈良県内の地元事業者に概ね限られる。京奈和自動車道の開通等の影響により、物流倉庫用地や工場地の需要が高まりつつあり、需給均衡の状態になりつつある。近隣地域及び周辺地域では、画地規模が多様であり、取引件数も少ないことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は、概ね奈良県中・南部の圏域に存する工業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ事業者、中小法人等が考えられる。標準地は工場、倉庫等が見られる工業地域に所在し集積度はやや低いが、昨今の経済情勢、地域動向等から需給関係は安定してきている。標準地の存する地域周辺では、画地規模にばらつきが見られ取引も少ないこと等から需要の中心となる価格帯は見い出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中規模の工場、倉庫等を中心とした工業地域である。近隣地域及びその周辺地域は、賃貸物件も見受けられないこと等から収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の取引事例（五條市佐川町、同近内町、御所市大字室、大淀町大字佐名伝地区内の工業地の取引事例）から試算した価格であり、実証的な試算価格である。以上より、本件では比準価格を採用することとし、類似する標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、標準地の存する地域は中規模の工場、倉庫等を中心とした工業地域であり、近隣地域及びその周辺地域で賃貸物件も見受けられず賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算を断念した。したがって、類似の標準地との検討を踏まえ、実証的で市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	五条駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	1000.3 坪 (3307 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫、農地等の混在する工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	五條市奈良県五條市今井４丁目２０１５番３
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中規模程度の工場地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	60 m
面積	3000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、工場、倉庫、農地等が混在する工業地域であり、変動要因もなく、今後とも現況維持の推移を示す地域と予測する。地価動向としては、昨今、工場地の需要が回復し、地価は安定基調にあるものと推測する。 (2)当該地域は工場、倉庫等が見られる工業地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向から横這い傾向にあるものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中規模程度の工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＪＲ和歌山線の運行本数は少なく、交通の便が悪いことから、人口の流入は少なく、人口の減少と高齢化も進行しており、土地の新規需要は乏しい。 (2)五條市は人口減少及び高齢化率増加が続いており、都心接近性が劣ること等から取引需要も全般的に低調で、地価は下落傾向にある。
地域要因
(1)工場の集積度が低い工業地であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。地価は工場地の需要の回復により、安定している。 (2)当該地域は工場、倉庫等が見られる工業地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価はほぼ横這い傾向にある。
個別的要因	(1)競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動は特段認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	五條Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市今井４丁目２０１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,065 円／平米 8万2,865 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,126 円／平米 8万6,373 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,901 円／平米 5万2,569 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	五條Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市今井４丁目２０１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,466 円／平米 7万7,579 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,898 円／平米 5万2,559 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	御所Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	御所市
地域	奈良県五條市今井４丁目２０１５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,142 円／平米 5万9,977 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,124 円／平米 5万9,918 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,733 円／平米 5万2,013 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	指定区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大淀Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	吉野郡大淀町
地域	奈良県五條市今井４丁目２０１５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,463 円／平米 3万7,897 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,027 円／平米 5万2,985 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,304 円／平米 5万3,901 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情