路線価 (2023) 奈良県生駒市東生駒3-207-320 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市東生駒３丁目２０７番３２０
価格時点	2023 年
駅名	東生駒駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 31万4,070 円
1平米当たり	1平米 9万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,060万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	3,030万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万3,414 円／坪 1平米 11万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は奈良市及び生駒市のうち、近鉄奈良線、けいはんな線沿線の中規模戸建住宅地域である。需要の中心は、県内に居住する大阪都心部へ勤務する所得水準の高い給与所得者等が中心である。近隣地域は最寄駅からバス便利用であるが、中規模住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域であることから、需要は比較的堅調で地価は安定している。取引の中心価格帯は、対象標準地と同規模で３０００万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、概ね近鉄奈良線、けいはんな線沿線の奈良市、生駒市の戸建住宅地域である。需要者は、奈良市、生駒市の居住者の外、大阪府下、奈良県他市域からの転入も見られる。最寄駅からはやや距離があるものの、区画が整然とされた閑静な住宅地域として熟成しており、需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で３，０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は最寄り駅からバス圏の閑静な中規模住宅地域である。比準価格は同一町内を含む周辺の比較可能な事例を適正妥当に収集の上、試算しており規範性が高い。他方、対象標準地は第一種低層住居専用地域に指定されており、周辺には共同住宅等の収益物件は見受けられず、取引に当たっては自己利用目的の取引が中心となっている。従って、本件においては収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸住宅等ほぼ見受けられず、１低専の指定容積率６０％の地域であるから、賃貸用建物の建築の想定は困難である。よって、収益還元法は非適用とした。比準価格が、価格牽連性の高い取引事例を用いて求められた規範性の高い実証的な価格であることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東生駒駅南東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	77.1 坪 (255 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市東生駒３丁目２０７番３２０
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	60 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	14 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い
街路	基準方位　北　５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域要因の変動は見受けられず、現状のまま推移すると予測する。住環境良好で需要は安定しており地価は横ばいにて推移していくと予測する。 (2)戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現況を維持するものと予測する。やや駅距離があるものの、区画整然とした住宅地域で良好な住環境にあることから、地価は底堅く維持されながら推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向にて推移している。住宅地需要の二極化が見受けられるが、大阪圏のベッドタウンであり、利便性の良い地域の需要は底堅い。 (2)当市は人口が微減、世帯数は微増傾向。近時の戸建住宅の需要増の影響もあり、環境に優れたけいはんな線、近鉄奈良線沿線においては、需要は強い。
地域要因
(1)最寄駅バス圏の居住環境良好な住宅地域である。需要は安定しており地価は概ね横ばいにして推移している。地域要因に変動は見られない。 (2)駅からはやや距離があるものの、区画整然とした閑静な住宅地域として熟成を深めており、大きな地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東生駒３丁目２０７番３２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,898 円／平米 44万5,973 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,672 円／平米 41万5,472 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,672 円／平米 41万5,472 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	生駒Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東生駒３丁目２０７番３２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,356 円／平米 24万9,127 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,615 円／平米 34万2,551 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,873 円／平米 34万6,710 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	生駒Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東生駒３丁目２０７番３２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万564 円／平米 33万2,465 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,766 円／平米 32万9,826 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,007 円／平米 38万3,519 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	生駒Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東生駒３丁目２０７番３２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,209 円／平米 29万1,619 円／坪
推定価格 平米 坪	9万937 円／平米 30万638 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,299 円／平米 36万1,342 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情