路線価 (2023) 奈良県生駒市小平尾町1416-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市小平尾町１４１６番２
価格時点	2023 年
駅名	萩の台駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (459 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,808 円 1平米 3万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (459 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,808 円／坪 1平米 3万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね生駒市、奈良市などの市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は当該地域に地縁性等を有する者が大半を占める。古くからの住宅地域で新規の宅地開発もないため、需要は引き続き低調であり、地価は依然として下落傾向である。今後も建築費高騰の影響等も懸念される。土地については対象標準地と同じ規模で１，５００万円程度の物件が取引の中心と推測されるが、取引件数も少なく、実際の取引価格は個別性が強い傾向がみられる。 (2) 同一需給圏は奈良県北西部の近鉄生駒線、同奈良線、同橿原線、ＪＲ関西本線等沿線の生駒市及びその周辺市町等の圏域。需要者の中心は、概ね生駒市南部に地縁的選考性を有する地元住民が中心であると推定される。地積は約４００～５００㎡程度のものが多い。中心価格帯は土地のみで１２００～１６００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困難である。市街化調整区域内の既成集落で、取引件数が少なく需要は低調に推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に存する物件はほとんどが自用の物件であり、収益物件は転勤等の一時的なものに限定される。また、市街化調整区域内に存しているため公法上の規制が厳しく、賃貸建物などを想定することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。以上より、本件においては、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺には、農家住宅を含む戸建住宅や事業所等が散見され、ほとんどが自用の物件である。収益物件は転勤等を原因とする一時的なものに限定されるものと思料する。市街化調整区域内に存するなど公法上の規制が厳しく、賃貸建物を想定することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。以上の結果、比準価格を標準に鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	萩の台駅西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	138.8 坪 (459 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅のほか農地も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市小平尾町１４１６番２
標準地の範囲
東	50 m
西	130 m
南	50 m
北	280 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は農家の多い古くからの住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく今後とも現状維持で推移するものと予測する。需要は依然としてやや軟調で、地価水準はやや下落傾向にあるものと予測する。 (2)中規模農家住宅のほか農地も混在する住宅地域。当面はこの住環境を維持すると予想。市街化調整区域内の既成住宅地域で取引は活発とは言えず、地価水準は長期的に下落傾向を辿るものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万3,808 円 1平米 3万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,808 円 1平米 3万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万3,808円 1平米 3万1,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,808円 1平米 3万1,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住環境の良好な住宅地域では住宅需要が堅調である。一方で、生活利便性等が劣る住宅地域の地価は引き続き下落傾向にある。 (2)不動産取引市場では、金融緩和により住宅地についても、取引数が増加しているものの、利便性、住環境等の優劣により、地価は二極化が進んでいる。
地域要因
(1)周辺ではインフラ整備等も認められるが、本件地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、住宅地の需要は限定的であり、地価は下落傾向にある。 (2)生駒市南部の農地が混在する既成集落地域。地元需要が大半であるため、限定的かつ低調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市小平尾町１４１６番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,632 円／平米 14万7,553 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,615 円／平米 14万885 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,266 円／平米 10万3,365 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	1.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒市小平尾町１４１６番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,939 円／平米 9万5,672 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,823 円／平米 10万8,513 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,652 円／平米 10万4,642 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒市小平尾町１４１６番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,938 円／平米 11万8,811 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,443 円／平米 14万317 円／坪
標準価格 平米 坪	3万491 円／平米 10万803 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安堵Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡安堵町
地域	奈良県生駒市小平尾町１４１６番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,007 円／平米 6万9,449 円／坪
推定価格 平米 坪	4万277 円／平米 13万3,156 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,615 円／平米 10万4,519 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情