路線価 (2023) 奈良県生駒市中菜畑2-1137-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市中菜畑２丁目１１３７番６
価格時点	2023 年
駅名	菜畑駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万761 円 1平米 8万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万761 円／坪 1平米 8万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄生駒線、近鉄奈良線等沿線の生駒市及び周辺市町の住宅地の存する圏域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが圏内の住民が多く、一次取得者が中心と思われる。地積は１４０～１６０㎡程度が多く、中心価格帯は土地のみで１０００～１３００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困難。路線属性やや低位だが駅徒歩圏内の生活利便良好な住宅地でコロナ禍や物価高騰の影響も少なく需要は比較的堅調推移。 (2) 同一需給圏は、概ね近鉄奈良線、生駒線沿線の、奈良市、生駒市の戸建住宅地域である。需要者は、同一需給圏内の居住者の外、一部大阪府下、奈良県他市域からの転入も見られる。近鉄生駒線沿線は、終電が早く終わることで、近鉄奈良線、けいはんな線と比較して競争力に欠ける嫌いがあるも、駅徒歩圏にあることから、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模の土地で１，３００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅徒歩圏内に位置し生活利便良好で周辺には対象標準地より規模の大きいアパート等、収益物件が見られる。対象標準地の規模では自用目的の取引が多く収益物件は少ないと思われ賃貸住宅の想定は困難。よって収益還元法は適用せず比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、付近に一部アパート等が散見されるも、自用目的の小規模戸建住宅を中心とした既成の住宅地域である。さらに、対象標準地は画地規模も小さく間口も狭小であり、建物等への制約が大きく賃貸用建物の建築を想定することが困難である。よって、収益還元法は非適用とした。そして、比準価格が価格牽連性ある取引事例に基づく規範性、実証性あるものであることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	菜畑駅南方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市中菜畑２丁目１１３７番６
標準地の範囲
東	0 m
西	25 m
南	10 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	160 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位　　　　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり今後も現在の住環境を維持するものと予測。浸水想定区域内だが駅徒歩圏で生活利便良好、コロナ禍や物価高騰等の影響も少なく需要は比較的堅調で地価水準は当面横ばいと予測。 (2)駅徒歩圏の小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成するも、河川に近く近時の風水害の影響に注意が必要。需要は、駅徒歩圏の戸建住宅として現在底堅いものの、路線の性格等反映し、将来的にはやや弱含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万761 円 1平米 8万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万761 円 1平米 8万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万761円 1平米 8万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万761円 1平米 8万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万761円 1平米 8万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 27万761円 1平米 8万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内有数の人口を有し人口は微減。コロナ禍、ウクライナ侵攻による物価高騰等の不安要素はあるものの、地価は上昇に転じつつある。 (2)当市は人口が微減、世帯数は微増傾向。近時の戸建住宅の需要増の影響もあり、環境に優れたけいはんな線、近鉄奈良線沿線においては、需要は強い。
地域要因
(1)生活利便性の比較的良好な地域であり、規模も比較的小さく値頃感から需要は比較的堅調である。 (2)当該地域は、駅接近性等の利便性に優れ需要は概ね底堅く推移している。ただ、河川に近いことが需給関係に及ぼす影響に注視が必要である。
個別的要因	(1)画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市中菜畑２丁目１１３７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,262 円／平米 26万2,040 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,341 円／平米 26万2,301 円／坪
標準価格 平米 坪	8万960 円／平米 26万7,654 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,400 円／平米 27万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１５ｍ斜線高度
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市中菜畑２丁目１１３７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万63 円／平米 23万1,628 円／坪
推定価格 平米 坪	8万347 円／平米 26万5,627 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,849 円／平米 26万675 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,200 円／平米 26万8,447 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	生駒Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市中菜畑２丁目１１３７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,596 円／平米 21万3,554 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,288 円／平米 22万2,454 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,424 円／平米 25万9,270 円／坪
査定価格 平米 坪	8万800 円／平米 26万7,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	0.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	生駒Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市中菜畑２丁目１１３７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,365 円／平米 29万2,135 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,759 円／平米 28万3,519 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,406 円／平米 26万2,516 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市中菜畑２丁目１１３７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,564 円／平米 22万61 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,981 円／平米 27万7,641 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,118 円／平米 25万4,952 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情