路線価 (2023) 奈良県生駒市萩原町56-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市萩原町５６番２
価格時点	2023 年
駅名	南生駒駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,180万 円 (295 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,983 円 1平米 7万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,180万 円 (295 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,983 円／坪 1平米 7万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 生駒市内にあって近鉄生駒線駅勢圏の戸建住宅地域を同一需給圏として把握した。需要者の中心は、同一需給圏内居住で大阪市内及び奈良中心部勤務の一次取得の給与所得者層である。最寄駅徒歩圏に存するが、駅から近隣まで傾斜があり、大阪中心部への通勤利便性は良好とは言い難く、地価は横這いで推移している。中心価格帯は、土地は標準的画地と同規模程度で２１００～２２００万円程度と考察する。 (2) 同一需給圏は、近鉄奈良線及び生駒線並びにけいはんな線沿線に形成される住宅地域のうち、生駒市を中心とする圏域である。需要者は地元在住の一次取得者層等が主な需要者であるが、圏外からの流入もみられる。最寄駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域であり、居住環境も良好で需要は比較的安定している。取引価格の中心は、土地は９０坪程度で２０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅徒歩圏に存する戸建住宅地域である。法令上の規制が厳しく土地利用の大半は自己利用の戸建住宅地であり、近隣地域内にアパート等の合理的な賃貸物件はほぼ立地していない。周辺での売買事例を重視して購入意思決定するのが通常であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は近鉄生駒線駅勢圏の複数取引を基に試算した実証的で説得力を有する価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域で、周辺にはアパート等の収益物件はほぼ皆無であるために十分な賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算しない。不動産売買においては、自己使用目的の取引が一般的と認められ、居住快適性が重視される地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南生駒駅北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	89.2 坪 (295 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市萩原町５６番２
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	17 m
面積	290 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	南生駒駅から徒歩圏の中規模一般住宅地域
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に学校、商業施設、第２阪奈壱分ランプ等が存し、駅接近・大阪への通勤利便性を含む生活利便性は普通程度である。需給関係は概ね均衡状態にあり、今後も地価は横ばい傾向と予測する。 (2)駅徒歩圏の住宅地域として熟成しており、地域要因に特段変動はなく、今後も現状を維持しながら推移していくものと予測する。需要は堅調であり、地価は安定的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万3,983 円 1平米 7万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万3,983 円 1平米 7万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万3,983円 1平米 7万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 24万3,983円 1平米 7万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万3,983円 1平米 7万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 24万3,983円 1平米 7万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性良好だが人口は微減。街路地勢の劣る住宅需要は低下し地価は二極化が進行。住宅供給不足、働き方多様化で一部バス圏住宅地需要がやや回復。 (2)住宅地において、コロナ禍による影響は顕在化していないが、利便性、住環境の優劣により地価の二極化傾向が続いている。
地域要因
(1)住環境・生活利便性ともに特段の難が見られない駅徒歩圏の一般住宅地域。需給面はほぼ均衡状態で推移しており、地価は引き続き横這いとなった。 (2)最寄駅から徒歩圏内の居住環境の良好な住宅地で、需要は底堅く、地価は横ばいで推移している。
個別的要因	(1)特筆すべき個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市萩原町５６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,486 円／平米 32万8,901 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,486 円／平米 32万8,901 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,845 円／平米 25万7,356 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,600 円／平米 25万9,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	生駒Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市萩原町５６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,562 円／平米 19万6,912 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,609 円／平米 20万3,679 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,389 円／平米 23万6,012 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,100 円／平米 23万8,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	生駒Ａ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市萩原町５６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,205 円／平米 24万5,322 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,044 円／平米 23万8,177 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,203 円／平米 24万8,621 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,000 円／平米 25万1,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	生駒Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市萩原町５６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,141 円／平米 22万1,968 円／坪
推定価格 平米 坪	8万312 円／平米 26万5,511 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,353 円／平米 23万9,199 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,100 円／平米 24万1,669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情