路線価 (2023) 奈良県生駒市鹿ノ台西1-1-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市鹿ノ台西１丁目１番８
価格時点	2023 年
駅名	学研奈良登美ヶ丘駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,460万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万8,201 円 1平米 9万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4,460万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万8,201 円／坪 1平米 9万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は生駒市及び周辺市町に存する中小規模店舗主体の近隣商業地域及び路線商業地域である。需要者の中心は中小規模の店舗や事務所等を営む個人事業者、小規模法人等であり、圏外からの転入は少ない。近隣地域は商圏が狭く広がりも欠くことから、新規出店需要は弱く、繁華性にも劣ることから商業地としての需要は限定的である。当該地域での土地取引はほとんど見られず、価格水準の把握は難しいが、概ね９万円／㎡程度と推察する。 (2) 同一需給圏は、生駒市、奈良市及び京都府精華町の近隣商業地域及びこれに類似する路線商業地域や住商混在地域である。需要者の大半は、医院、学習塾、小規模店舗等を営業する個人事業者又は法人が中心と考える。当該地域は、大規模住宅団地内のメインストリート沿いに存する近隣商業地域であるが、周辺地域の大規模商業施設が集客面では優位にあることから、地価は下落傾向を辿っており、土地取引の中心価格帯は、概ね同団地内の住宅地並みと推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域の特性を踏まえて比準価格と収益価格の試算を行った。収益価格は対象地上に店舗付共同住宅の建築を想定し試算したが、地域要因より土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、低位となった。よって、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地の価格との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、大規模住宅団地内のメインストリート沿いに中小規模の店舗が建ち並ぶ近隣商業地域であり、取引事例比較法と収益還元法を適用したが、地域内の商業施設は大半が自用の施設であり、収益目的の市場は形成されていないと判断される。従って、信頼性のある取引事例により試算された比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	学研奈良登美ヶ丘駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	診療所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市鹿ノ台西１丁目１番８
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	29 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)開発から経年した住宅団地内に中小規模店舗が建ち並ぶ近隣商業地域である。今後も同様の地域性を維持すると予測。利用者は団地内住民が主であり、商圏が狭い等の要因から引き合いは弱く、地価水準は下落傾向にある。 (2)大規模住宅団地内のメインストリート沿いの近隣商業地域で、利用者は概ね当団地内居住者と考えられる。最寄駅からは高低差が著しく距離もあり、需要は弱含みに推移、地価は長期的に下落傾向を辿ることが予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万8,201 円 1平米 9万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万8,201 円 1平米 9万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万8,201円 1平米 9万200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 30万2,830円 1平米 9万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万8,201円 1平米 9万200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 30万2,830円 1平米 9万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)マンション用地への転換など、用途の多様性が認められる商業地需要は上昇傾向。一方で、商圏が限定される郊外商業地需要は低調である。 (2)不動産取引市場では、金融緩和により、全般的に取引数が増加しているものの、利便性、住環境等の優劣により、地価は二極化が進んでいる。
地域要因
(1)住宅団地内の幹線道路沿いに位置するも、利用者は団地内住民が主であり、用途も医院や学習塾等限定的であることから、需要は低迷している。 (2)大規模住宅団地内に存する近隣商業地域としての一定の役割は果たしているものの、集客力に劣るため、地価は弱含みに推移している。
個別的要因	(1)二方路地であり、商業地としてやや利点が認められる。個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒市鹿ノ台西１丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,568 円／平米 19万3,626 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3 円／平米 26万4,490 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,865 円／平米 28万7,176 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,600 円／平米 29万2,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	生駒Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市鹿ノ台西１丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,487 円／平米 37万5,188 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,839 円／平米 35万9,822 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,921 円／平米 29万3,973 円／坪
査定価格 平米 坪	9万700 円／平米 29万9,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	17 m
側道方位2	西
側道幅員2	16.8 m
側道方位3	南
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ａ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒市鹿ノ台西１丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,349 円／平米 30万8,612 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,355 円／平米 30万2,020 円／坪
標準価格 平米 坪	9万183 円／平米 29万8,145 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,000 円／平米 30万4,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	23.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	平群Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒市鹿ノ台西１丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,487 円／平米 16万3,604 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,604 円／平米 15万4,073 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,428 円／平米 27万9,119 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,100 円／平米 28万4,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情