路線価 (2023) 奈良県生駒市壱分町1258-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市壱分町１２５８番３外
価格時点	2023 年
駅名	一分駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 29万928 円
1平米当たり	1平米 8万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億3,700万 円 (1237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億3,600万 円 (1237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円／坪 1平米 11万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、国道１６８号等の県北西部の幹線道路沿いの路線商業地域一帯である。近隣地域は第二阪奈道路壱分インター近くで、車両交通量も比較的多いため、周辺は店舗が増えつつあり、発展性のある路線商業地域である。需要の中心は、敷地規模１５００㎡程度で、沿道型店舗を展開する事業者等が想定される。需要は比較的堅調であるが、借地を介した土地利用が多く、中心的価格帯については取引が少ないため把握は困難である。 (2) 　同一需給圏は国道１６８号沿線を中心に、生駒市、奈良市、生駒郡等の各市町の幹線道路沿いの路線商業地域が圏域。需要者の中心は沿道型店舗等を運営する法人事業者と考える。近隣地域は国道沿いの路線商業地として引き合いが多く、需要の堅調な地域であるが、地域的に定期借地で店舗を運営するケースが多い等、取引価格は個別性が強く把握が困難で、依然として新型コロナ禍の影響もあり、地価水準は概ね横ばい傾向にあるものと判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の規範性有する路線商業地事例から算出しており、市場性を反映した実証的な価格である。他方、収益価格は、潜在的な収益性を計る意味で理論的な価格であるが、当該地域は物件の個別性が強く、投下資本に見合う賃料授受が困難な場合があり、このため収益価格は低位に求められた。従って、市場実態を反映した比準価格を標準に、規範性がやや劣る収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域は沿道型店舗等が増えつつある路線商業地域であり、上記のとおり比準価格及び収益価格を試算した。収益価格については、定期借家の場合を含め、取引の個別性が強く、土地価格に見合った賃料が設定出来ない現状から、低位に試算された。したがって、信頼性のある取引事例により試算された比準価格を標準とし、収益価格をも若干斟酌して、また代表標準地との検討を十分に踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	一分駅南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	374.2 坪 (1237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	幹線道路沿いに店舗が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市壱分町１２５８番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層の沿道施設用地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	24 m
面積	1300 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特に無い
街路	２４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗が増えつつある路線商業地域であり、国道１６８号バイパスの拡幅事業の進展により今後も発展していくものと予測する。新型コロナ禍の影響も特段見受けられず、地価は横ばい傾向にあるものと予測する。 (2)　幹線沿いに店舗等が増えている路線商業地域であり、今後も沿道型店舗等の建設が進み、路線商業地域として熟成すると予測する。地域の発展の一方、地価は新型コロナ禍に関わらず、概ね横ばい傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は残るものの生駒駅周辺の土地需要は回復傾向にある。市内の商業地地価は、全般的に横ばい傾向にある。 (2)　新型コロナ禍が長引き物価が高騰し、個人消費等が伸び悩む中、不動産市況の動きは概ね安定的であるが、円安等により先行きはやや不透明である。
地域要因
(1)沿道型路線商業地域として成熟してきている。周辺の土地利用は借地利用が多いが、コロナ禍の影響は見受けられず、需要は概ね安定している。 (2)　国道沿いの店舗等が増えつつある路線商業地域として発展途上であるが、新型コロナ禍の影響を若干受け、地価は横ばい傾向にあると判断される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市壱分町１２５８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,400 円／平米 34万1,840 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,400 円／平米 34万1,840 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,128 円／平米 37万7,307 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	生駒Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市壱分町１２５８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,700 円／平米 30万3,160 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,733 円／平米 34万2,941 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,131 円／平米 38万623 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市壱分町１２５８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万262 円／平米 23万2,286 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,613 円／平米 32万2,709 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,792 円／平米 38万2,808 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒市壱分町１２５８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,657 円／平米 42万2,034 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,939 円／平米 40万9,742 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,723 円／平米 38万2,580 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情