路線価 (2023) 奈良県生駒市北新町2018外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市北新町２０１８番外
価格時点	2023 年
駅名	生駒駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 85万9,560 円
1平米当たり	1平米 26万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2億8,700万 円 (874 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万4,368 円 1平米 32万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億8,700万 円 (874 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万4,368 円／坪 1平米 32万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 生駒市、奈良市内にあって、近鉄奈良線駅周辺商業地域を同一需給圏と把握した。生駒市は大阪のベッドタウンとして発展し、生駒駅周辺は当市の玄関口として最も商業集積度が高い繁華な商業ゾーンを形成している。主な需要者は全国展開する物販・飲食業者、地元商業事業者の他、マンション事業者等が想定される。近隣は取引自体が稀少であり、画地規模が様々であるため、取引の中心価格帯は把握し難いが、地価水準は坪１１０万円程度と考察する。 (2) 同一需給圏は、近鉄奈良線、けいはんな線沿線の駅周辺の繁華性のある商業地域。需要者は、物販、飲食等の店舗経営者ないし金融機関、地元企業等の事業者、マンションデベロッパー等である。近隣地域周辺は生駒駅前の利便性に優れた商業エリアであり、需要は堅調に推移している。ただ、これらの特性を共有するエリアは場所的に限定され、当該エリアでの土地取引は少なく、画地規模にもバラつきがあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、近鉄奈良線駅・ＪＲ関西本線駅勢圏の取引を基に試算され、市場実態を適正に反映する実証的で説得力を有する価格である。収益価格は、店舗・事務所ビルを想定して試算したが、近隣周辺に類似性の高い店舗の賃貸事例が少なく広域に収集・採用したため、各種要因比較が困難であり、収益価格の相対的規範性はやや劣る。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格の試算に当たって店舗兼事務所を想定したが、当エリアにおける収益用のビルは節税目的等のためのものが多く、その賃料は、投資元本として土地代金を含めない水準に引きずられがちであり、収益価格は相対的に低位に試算された。一方比準価格は、信頼性ある取引事例により求められた、実証性ある価格である。そこで、説得力の程度を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	生駒駅北方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	264.4 坪 (874 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗ビル、共同住宅が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市北新町２０１８番外
標準地の範囲
東	110 m
西	70 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	25 m
面積	880 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駐車場整備地区
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地再開発により整備された駅近接商業地である。マンション立地も可能な用途多様性を有し、社会経済活動も正常化しつつあることから、需要は堅調に推移している。今後も地価は上昇傾向と予測する。 (2)生駒駅前北口地区市街地再開発事業がほぼ完了し、生駒市を代表する駅前商業地として熟成を深めつつある。今後もますます商業集積等の進展が期待され、用途の多様性もあり、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 112万4,040 円 1平米 34万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 110万7,510 円 1平米 33万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 106万7,838円 1平米 32万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 110万7,510円 1平米 33万5,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 106万7,838円 1平米 32万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市は居住用需要は堅調、商業用需要は限定的であるが、社会経済活動の正常化に伴い、駅前商業・路線商業・一般商業とも差はあるが活性化した。 (2)当市は、大阪のベットタウンの性格が濃く、店舗、事務所需要は限定的であるが、金融緩和の影響もあり、立地条件によっては需要が旺盛である。
地域要因
(1)生駒駅北側再開発内のマンション需要も見込まれる商業地。抑制的社会経済活動は正常化に向かっており、店舗・事務所需要は回復傾向にある。 (2)生駒駅前再開発事業がほぼ完了しており、今後の商業集積が期待され、当該地域の市場性は、堅調に推移している。
個別的要因	(1)台形状の二方路地であり、商業地として特段の優位性・劣位性は認められない。特筆すべき個別的要因の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市北新町２０１８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,879 円／平米 95万8,340 円／坪
推定価格 平米 坪	28万7,890 円／平米 95万1,764 円／坪
標準価格 平米 坪	35万7,627 円／平米 118万2,315 円／坪
査定価格 平米 坪	35万8,000 円／平米 118万3,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒市北新町２０１８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,933 円／平米 58万1,634 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,100 円／平米 59万2,105 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,142 円／平米 110万4,673 円／坪
査定価格 平米 坪	33万4,000 円／平米 110万4,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒市北新町２０１８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,874 円／平米 61万4,499 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,406 円／平米 62万6,176 円／坪
標準価格 平米 坪	33万1,709 円／平米 109万6,630 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒市北新町２０１８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,082 円／平米 72万4,285 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,317 円／平米 71万5,144 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,828 円／平米 107万575 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情