路線価 (2023) 奈良県香芝市磯壁2-1090-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 香芝市奈良県香芝市磯壁２丁目１０９０番２３
価格時点	2023 年
駅名	近鉄下田駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万6,630 円 1平米 8万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万5,969 円／坪 1平米 8万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄大阪線、同南大阪線、ＪＲ和歌山線沿線で、概ね香芝市の住宅地域を中心とする圏域である。需要者は香芝市居住者を中心に、周辺地域からの転入も見込まれる。中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、周辺には商業施設も存しており、需給関係は比較的安定している。土地の中心価格帯は、標準地と同規模程度で１，６００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は市内の新興住宅地であるが、「磯壁地区」内が主となる。需要者は当市が大阪のベッドタウンとして位置付けられる事から香芝市居住者及び、県下周辺の市町村並びに大阪からの転入者も見受けられる。交通利便性が高く、不動産の需給関係は比較的安定している。経済状況の先行きに不透明感があるものの、地価の下落は底打ちされた。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模で約１６００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。よって本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域に存する信頼性の高い取引事例を基に適正に試算された比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 最寄駅が比較的近く交通利便性に優れる住宅地域であるが、周辺には収益物件の供給は見受けられず、賃貸市場が未成熟な住宅地域である。当該未成熟な賃貸事業性から、収益性に基づく価格判断は困難と判断し、収益還元法による試算は行わない。居住の快適性を指向する既成住宅地域での取引が支配的であることから、市場性に着目した実証的で信頼性の高い取引事例からの比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	近鉄下田駅南西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	香芝市奈良県香芝市磯壁２丁目１０９０番２３
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変化は考えられず現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向にて推移していくものと考える。 (2)中規模一般住宅が多い住宅地であり、近鉄下田駅へも徒歩圏内でかつ商店街にも近い。地域要因に特段の変更はなく今後とも現状が維持されると判断される。地価は下落から回復基調に戻りつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万6,630 円 1平米 8万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万5,969 円 1平米 8万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万6,630円 1平米 8万6,700円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 28万5,638円 1平米 8万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2019年	1坪 28万5,638円 1平米 8万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)香芝市の総人口は近時やや減少、生産年齢人口はほぼ横ばいで推移している。地価動向は交通利便性等の需給動向により、二極化がより進行している。 (2)大阪のベッドタウンとして、人口も増加し住宅団地も需要が高い。中和幹線道路の道路整備も完了し、近年は国道１６８号線の整備拡大が進んでいる。
地域要因
(1)直接的な地域要因の変化は認められないが、当該地域の不動産需要には持ち直しの動きが認められ、地価もやや上昇傾向にて推移している。 (2)交通接近条件、生活利便性等に優れ、住環境の良好な住宅地域である。需要は堅調で地価は安定した状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段すべき個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香芝Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市磯壁２丁目１０９０番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万881 円／平米 26万7,393 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,770 円／平米 25万7,108 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,124 円／平米 28万4,726 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,800 円／平米 29万267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香芝Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市磯壁２丁目１０９０番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,303 円／平米 23万9,034 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,387 円／平米 25万9,147 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,951 円／平米 28万4,154 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,700 円／平米 28万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香芝Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市磯壁２丁目１０９０番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,024 円／平米 27万1,171 円／坪
推定価格 平米 坪	8万416 円／平米 26万5,855 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,559 円／平米 27万9,552 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香芝Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市磯壁２丁目１０９０番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,871 円／平米 22万7,688 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,521 円／平米 22万3,224 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,256 円／平米 27万5,244 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,900 円／平米 28万679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情