路線価 (2023) 奈良県宇陀市大宇陀野依1028 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 宇陀市奈良県宇陀市大宇陀野依１０２８番
価格時点	2023 年
駅名	榛原駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	730万 円 (716 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	730万 円 (716 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,721 円／坪 1平米 1万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇陀市及び周辺市町村の既成住宅地域の圏域。周辺に農地も多く見られる住宅地域であり、需要者の中心は宇陀市内の地元住民や地元地縁者が多く、圏外からの転入は認められない。土地、戸建て住宅ともに取引は少なく、中心的価格帯の把握は困難である。地縁的選好性の強い地域で需要は地元住民等が中心であり、交通アクセスも劣る地域でもあるため、需要は低調である。 (2) 同一需給圏は宇陀市及び桜井市で、榛原駅、桜井駅などを最寄り駅とする近鉄大阪線沿線の圏域で、農家住宅が建ち並ぶ国道に近い既成住宅地域である。当該地域は、地縁的選好性が認められる圏域であるため、需要者の中心は以前から圏内に地縁を有する農業経営者及びその縁故者が中心である。需給動向は弱含みであり、下げ止まりは認められない。近隣地域では、土地、戸建て住宅の売買は殆ど見られず、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ国道に近い既成住宅地域であり、居住の快適性を重視した住宅地域でる。殆どが自用の物件で、賃貸需要は認められない。また対象標準地は市街化調整区域内に位置し公法上の規制が厳しく、賃貸建物を想定することが困難であるため、収益還元法の適用を断念し、規範性の高い取引事例を適正に比準して求められた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、宇陀市及び周辺市の市街化調整区域、都市計画区域外に所在する複数の取引事例から試算されており、市場の実態を反映した比準価格の規範性は高い。一方、当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ市街化調整区域にあり、アパートなどの収益物件は見られず、貸家需要が認められないため、収益還元法の適用を断念した。したがって、居住の快適性が重視される住宅地であるため、実証的で市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	榛原駅南西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	216.6 坪 (716 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ国道に近い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇陀市奈良県宇陀市大宇陀野依１０２８番
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が建ち並ぶ国道に近い既成住宅地域であり、地域要因に影響を及ぼす変化は認められず、今後も現状維持で推移するものと予想する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (2)農家住宅が建ち並ぶ国道に近い既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。地価については下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市は、人口は減少傾向が継続し、高齢化率は県全体の中で高い水準が続いている。一部を除いて地価水準も下落が継続している。 (2)人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にあり、一部の地域を除いて需給動向は低調である。
地域要因
(1)農家住宅が建ち並ぶ国道に近い既成住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような変化は認められず、需要は低調である。 (2)農家住宅が建ち並ぶ国道に近い既成住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような変動は認められず、地価は依然として下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地規模は比較的大きいが、地域の標準的な規模である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	宇陀Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	宇陀市
地域	奈良県宇陀市大宇陀野依１０２８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,657 円／平米 3万1,926 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,534 円／平米 4万4,743 円／坪
標準価格 平米 坪	1万238 円／平米 3万3,847 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	294 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	宇陀Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	宇陀市
地域	奈良県宇陀市大宇陀野依１０２８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,889 円／平米 4万5,917 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,484 円／平米 6万4,414 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,033 円／平米 3万6,475 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	桜井Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県宇陀市大宇陀野依１０２８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,204 円／平米 2万3,816 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,041 円／平米 4万6,420 円／坪
標準価格 平米 坪	1万227 円／平米 3万3,810 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	御杖Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	宇陀郡御杖村
地域	奈良県宇陀市大宇陀野依１０２８番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,393 円／平米 1万7,829 円／坪
推定価格 平米 坪	5,603 円／平米 1万8,524 円／坪
標準価格 平米 坪	9,354 円／平米 3万924 円／坪
査定価格 平米 坪	9,350 円／平米 3万911 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情