路線価 (2023) 奈良県宇陀市榛原檜牧145-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 宇陀市奈良県宇陀市榛原檜牧１４５番７
価格時点	2023 年
駅名	榛原駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	209万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	209万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,366 円／坪 1平米 1万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね宇陀市および周辺市町村の住宅地である。需要者は当該地域に地縁・血縁を有する市内居住者が大半を占める。他地域からの転入はほとんど見られない。標準地の存する地域は内牧川近くの古くからの住宅地で最寄駅から距離があり、生活利便性も劣ることから需要は弱い。土地取引は少なく取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は概ね宇陀市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域及び古くからの住宅地域の圏域である。最寄り駅からやや距離感のある古くからの住宅地域であり、不動産取引においては知人間や親族間売買が多く地域外からの転入は極めて少ない。地域住民の高齢化等もあって需要が弱含みであり、地価は長期間、下落傾向が継続している。こうした地域性のため不動産取引の件数が極めて少なく、取引の中心となる価格帯を判断することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の旧来からの住宅地域に存するため、共同住宅等の収益物件は皆無である。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。代表標準地との検討を踏まえ、多数の信頼できる取引事例より求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 近隣地域は農家住宅を中心とする既成住宅地域で不動産取引は自用目的が主である。地域の特性を念頭に入れ極力性格の類似する取引事例を収集し比準価格を試算した。一方、収益還元法については行政条件との関連もあり、近隣地域及び周辺において収益目的の物件は皆無に等しいこと、賃貸市場が形成されていないこと等から適用を見送っている。本件では比準価格をそのまま採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	榛原駅東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が多く見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇陀市奈良県宇陀市榛原檜牧１４５番７
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	19 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は古くからの住宅地である。地域特性の大きな変化はなく、今後ともほぼ現状維持で推移すると予測する。地価水準は下落傾向にあると予測する。 (2)農家住宅を主とする古くからの住宅地域である。地域要因に影響及ぼす要因は観測されていないことから当面は現状で推移するものと予測する。地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宇陀市の人口減少率、高齢化率はいずれも県平均より高い。利便性の高い一部の地域以外は不動産需要は低調で、地価は下落傾向にある。 (2)人口は減少傾向が長期間継続。高齢化率は県平均を上回る。榛原駅付近等の一部地域を除いて需要は弱含みであり全般的には下落基調が継続している。
地域要因
(1)旧来からの住宅地である。調整区域内宅地の需要は限定的で流動性は低い。地価は下落傾向にある。 (2)特筆するような地域要因の変動要因は見当たらない。一般的要因や行政上の制限の影響もあり、地価はやや高い下落率が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	宇陀Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	宇陀市
地域	奈良県宇陀市榛原檜牧１４５番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,657 円／平米 3万1,926 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,534 円／平米 4万4,743 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,945 円／平米 3万9,490 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	294 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	桜井Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県宇陀市榛原檜牧１４５番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,204 円／平米 2万3,816 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,041 円／平米 4万6,420 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,013 円／平米 3万6,409 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	天理Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県宇陀市榛原檜牧１４５番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,737 円／平米 3万8,803 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,725 円／平米 3万8,763 円／坪
標準価格 平米 坪	1万303 円／平米 3万4,062 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	宅地造成工事規制
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	三宅Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	磯城郡三宅町
地域	奈良県宇陀市榛原檜牧１４５番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,009 円／平米 2万9,784 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,092 円／平米 3万6,670 円／坪
標準価格 平米 坪	1万864 円／平米 3万5,916 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情