路線価 (2023) 奈良県生駒郡三郷町城山台1-3365-53 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒郡三郷町奈良県生駒郡三郷町城山台１丁目３３６５番５３
価格時点	2023 年
駅名	信貴山下駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	770万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	770万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,811 円／坪 1平米 4万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ関西本線及び近鉄生駒線沿線を中心とした住宅地域一帯と把握する。需要者の中心は三郷町の地縁関係者及び周辺市町へ通勤する個人であり、圏外からの転入は少ない。近隣地域及びその周辺は駅徒歩圏内だが、傾斜のある丘陵地に存し、生活利便性等に劣るうえ、町内の住宅地は供給過多にある中、土砂災害警戒区域に指定され、住宅需要は依然弱い状況にある。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で８００万円程度までと推察される。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ関西本線及び近鉄生駒線沿線で、三郷町を中心に生駒郡各町及び隣接の王寺町内の住宅地域一帯と把握した。需要の中心は周辺居住者の他、大阪方面からの一次取得者層の転入も想定される。居住環境は普通程度であるが、ターミナル駅である王寺駅へはやや距離を有し、また傾斜が強く地勢の面で劣るため需要は限定的で、地価は持続的に弱含んでいる。土地の中心価格帯は対象標準地と同規模の宅地で７００～９００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益用不動産は見当たらず、経済合理的な賃貸市場が形成されていないと思われるため、収益還元法は適用しなかった。市場参加者は最終自用目的の第一次取得者が中心であるため、類似地域内の取引事例から算出され、市場性を反映した説得力のある比準価格を採用し、指定基準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 近隣地域は高台の傾斜地に戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ普通住宅地域である。周辺にはアパート等の収益物件は見受けられず、転勤等を除けば自己利用を中心とした戸建住宅が多く、賃貸市場は形成されていない。このため収益還元法は適用しなかった。取引に当たっては、居住の快適性、利便性等を踏まえた市場性が重視されるものと考えられる。従って本件においては、比準価格を採用し、指定基準地の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	信貴山下駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	53.5 坪 (177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い高台の区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒郡三郷町奈良県生駒郡三郷町城山台１丁目３３６５番５３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	近隣地域は、土砂災害警戒区域に指定されている。
街路	基準方位北６．３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が多い高台の区画整然とした住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状維持と予測する。周辺も含め土砂災害警戒区域に指定されていることもあり、依然として地価は下落傾向で推移と予測する。 (2)当該地域は中規模住宅が建ち並ぶ高台の区画整然とした住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、現状のまま推移するものと予測する。需要は弱含みで、地価は軟調にて推移していくものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内の総人口、生産年齢人口はともに減少傾向。一部に需要が認められる住宅地域も存するが、宅地の供給過多等もあり地価は下落傾向にある。 (2)住宅地については供給も多く、特に傾斜を有する地勢の劣る西側丘陵地の需要は弱い。なお、コロナ禍による大きな影響は見受けられない。
地域要因
(1)駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であるが、傾斜もあり、土砂災害警戒区域指定も受けていることから、住宅需要は依然低迷している。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域である。土砂災害警戒区域に指定されている。地域要因に変動は無いが地価は依然下落傾向にある。
個別的要因	(1)北向きの画地であり、地域の標準的画地と比べて、優劣に影響を与える個別的要因はない。個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三郷Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡三郷町城山台１丁目３３６５番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,917 円／平米 12万2,048 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,160 円／平米 14万2,687 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,160 円／平米 14万2,687 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三郷Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡三郷町城山台１丁目３３６５番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,322 円／平米 12万6,693 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,769 円／平米 14万8,006 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,934 円／平米 14万5,246 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三郷Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡三郷町城山台１丁目３３６５番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,268 円／平米 14万3,044 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,532 円／平米 14万611 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,533 円／平米 14万3,920 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	三郷Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡三郷町城山台１丁目３３６５番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,010 円／平米 18万8,475 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,502 円／平米 17万6,878 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,870 円／平米 14万1,728 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情