路線価 (2023) 奈良県磯城郡三宅町大字屏風440-75 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 磯城郡三宅町奈良県磯城郡三宅町大字屏風４４０番７５
価格時点	2023 年
駅名	石見駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,234 円 1平米 5万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,565 円／坪 1平米 5万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄橿原線、近鉄田原本線沿線で、概ね磯城郡および周辺市町の住宅地である。需要者は１次取得者を中心とする町内居住者が大半を占める。最寄駅からはやや距離があり、駅周辺に生活利便施設は少ない。付近に新規開発物件の供給は見当たらない。開発団地であるが住宅地としての設計が古いため、需要は弱く、土地取引は少ない。土地は標準地と同程度の規模で１０００万円程度、中古戸建住宅で１５００万円程度までの物件が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は三宅町及びその周辺市町の住宅地域の圏域である。需要者は三宅町内の居住者が主で、町外からの転入者は少ない。近隣地域は開発後、相当の期間を経過した住宅団地内に立地し、高齢化が進む等需要は弱含みで推移する。こうした状況を反映し地価は下落傾向が長期間続いている。取引の中心価格帯は平均的な区画の土地値で１０００万円程度、中古戸建は建物の維持管理状況により差はあるが１０００万円～１２００万円前後までが中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己居住用の戸建住宅が建ち並ぶ１低専に指定されている住宅地で、収益物件は皆無である。自己使用目的の取引が支配的で合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。居住の快適性を重視する住宅地であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると判断されるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 同一需給圏内の取引事例を採用して比準価格を試算した。こうして算定された価格は現下の市況を忠実に反映し客観的で実証的な価格である。一方、収益還元法については近隣地域が居住の快適性が重視される住宅地域であること、収益目的の賃貸住宅が皆無であること等から規範性ある賃貸事例を収集することができなかったためその適用は見送っている。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石見駅北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	63.2 坪 (209 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	磯城郡三宅町奈良県磯城郡三宅町大字屏風４４０番７５
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	12.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和４０年代に開発された住宅団地
街路	基準方位北、　６．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。住宅地としては熟成しているため、地域要因に大きな変化はなく、今後ともほぼ現状維持で推移すると予測する。地価は弱含みの状態にあると予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地内の住宅地域である。こうした地域要因に影響を及ぼす事象は観測されていないことから現状を維持して推移すると予測する。地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万3,234 円 1平米 5万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,565 円 1平米 5万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万3,234円 1平米 5万2,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,565円 1平米 5万2,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三宅町の人口減少率、高齢化率はいずれも県平均より高い。町域が狭いこともあり不動産需要は弱い。地価は下落傾向にある。 (2)人口減少率及び高齢化率が県全体の数値よりも高めで推移している。全域的に不動産取引は低調であり、地価水準は下落傾向が長期間継続している。
地域要因
(1)有効需要の減少により地価は下落傾向が続いている。 (2)特筆するような地域要因の変動要因は見当たらない。一般的要因の影響もあり、地価は下落基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三宅Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	磯城郡三宅町
地域	奈良県磯城郡三宅町大字屏風４４０番７５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,648 円／平米 17万7,360 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,891 円／平米 16万4,940 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,462 円／平米 17万3,439 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三宅Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	磯城郡三宅町
地域	奈良県磯城郡三宅町大字屏風４４０番７５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,505 円／平米 16万3,664 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,819 円／平米 16万1,396 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,815 円／平米 16万4,688 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三宅Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	磯城郡三宅町
地域	奈良県磯城郡三宅町大字屏風４４０番７５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,079 円／平米 17万2,173 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,277 円／平米 15万2,992 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,686 円／平米 17万7,486 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	三宅Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	磯城郡三宅町
地域	奈良県磯城郡三宅町大字屏風４４０番７５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,463 円／平米 13万465 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,795 円／平米 12万1,644 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,866 円／平米 17万4,775 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	川西Ａ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	磯城郡川西町
地域	奈良県磯城郡三宅町大字屏風４４０番７５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,275 円／平米 24万5,553 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,564 円／平米 25万6,427 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,056 円／平米 17万2,097 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情