路線価 (2023) 奈良県北葛城郡河合町星和台2-1-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 北葛城郡河合町奈良県北葛城郡河合町星和台２丁目１番４外
価格時点	2023 年
駅名	大輪田駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,740万 円 (624 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	6,610万 円 (624 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円／坪 1平米 10万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良県内の幹線道路、準幹線道路沿いを中心とした商業地域と判定した。需要者は、地元の個人事業者や法人の他、広域的にチェーン店を展開する大手法人まで多様である。河合町から王寺町を結ぶ主要な東西路線沿いの地域であり、また、近隣のイオン跡地に後継店舗が開業予定であること等により地価はほぼ横ばいで推移している。画地規模、利用方法も多様であり、取引価格の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は奈良県内の中南和地域における幹線道路沿いの商業地域と把握した。需要者の属性は、店舗や営業所等の出店を目的とする法人や当該地域に地縁的選好性を有する個人事業主等が中心と考えられる。商業背後地の人口減少等の影響もあり、需要は依然として弱い状況である。取引される規模や価格帯にもばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自己使用目的の取引が大部分を占め、賃貸市場の成熟度はあまり高くない。そのため、土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は、比準価格よりも低位に求められたものと思われる。それに対し、比準価格は、幹線道路、準幹線道路沿いの信頼性の高い取引事例を中心に規範性の高い価格を求めることができた。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺は、各種店舗、医院等が集まる商業地域である。比準価格は、同一需給圏において代替競争関係が認められる事例をもとに試算されており、規範性は高い。一方で収益価格は、試算過程において多くの想定要素が介在するため、相対的な規範性は低い。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大輪田駅南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	188.7 坪 (624 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗、医院等が集まる商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北葛城郡河合町奈良県北葛城郡河合町星和台２丁目１番４外
標準地の範囲
東	100 m
西	0 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	40 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造工事規制区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)各種店舗、医院等が集まる商業地域として、現状を維持するものと予想する。地価については、概ね横ばい傾向で推移するものと思料される。 (2)近隣地域は各種店舗、医院等が集まる商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準については下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	６階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県平均と比較して、河合町の人口減少率は高い水準にある。交通利便性に劣り、需給は低調である。 (2)河合町の人口は減少傾向にあり、高齢化の進行も継続している。取引需要も低調であるため、地価は下落傾向で推移している。
地域要因
(1)近隣のイオン西大和店の跡地に後継店舗が開業予定であること等により、地価水準は横ばい傾向にある。 (2)各種店舗、医院等が集まる商業地域である。イオン西大和店の閉店等による今後の地価への影響に注視する必要がある。
個別的要因	(1)個別的要因について特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	河合Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	北葛城郡河合町
地域	奈良県北葛城郡河合町星和台２丁目１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,086 円／平米 30万4,436 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,829 円／平米 29万6,975 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,175 円／平米 36万7,545 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	河合Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	北葛城郡河合町
地域	奈良県北葛城郡河合町星和台２丁目１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,752 円／平米 14万1,338 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,268 円／平米 20万2,552 円／坪
標準価格 平米 坪	10万275 円／平米 33万1,509 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	8.8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香芝Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県北葛城郡河合町星和台２丁目１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,543 円／平米 30万5,947 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,826 円／平米 33万9,943 円／坪
標準価格 平米 坪	12万688 円／平米 39万8,995 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	広陵Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	北葛城郡広陵町
地域	奈良県北葛城郡河合町星和台２丁目１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,304 円／平米 35万4,747 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,304 円／平米 35万4,747 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,775 円／平米 36万9,528 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	上牧Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	北葛城郡上牧町
地域	奈良県北葛城郡河合町星和台２丁目１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,459 円／平米 17万123 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,755 円／平米 19万938 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,134 円／平米 34万961 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情