路線価 (2023) 奈良県吉野郡吉野町大字楢井220-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 吉野郡吉野町奈良県吉野郡吉野町大字楢井２２０番２
価格時点	2023 年
駅名	大和上市駅 から 3700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	325万 円 (415 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,853 円 1平米 7,820 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	325万 円 (415 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,853 円／坪 1平米 7,820 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良県南和地区内で、市街化調整区域内または都市計画区域外の住宅地である。需要者の中心は近隣地域内または周辺地域内の居住者が大半を占める。当該近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。市街化調整区域内または都市計画区域外の農家住宅地域は、圏外からの流入者が少ないことから、土地の需要は弱い。土地は４００㎡程度で３１０万円程度が需要の中心と推定される。 (2) 同一需給圏は、吉野町及びその周辺の市町村と判定した。需要者層は、地縁関係者を主とした周辺居住者と判定した。同一需給圏外からの転入者はほぼ見受けられない。都心接近性や各種接近条件等が劣っており、需給動向は全体的に弱い状態が続いている。取引される件数が少ない為、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農家住宅ぶ既成住宅地域であり、周辺には共同住宅が見受けられないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の取引事例（吉野町大字新子、大淀町大字西増、五條市岡町、御所市大字東名柄、広陵町大字南郷地区内の住宅地の取引事例）から試算した価格であり、実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格を採用することとし、類似する標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、農家住宅が中心で賃貸市場に馴染みにくい地域等のため、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情等も考慮の上、快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大和上市駅南東方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	125.5 坪 (415 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	県立自然公園第3種-県立公(3種)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吉野郡吉野町奈良県吉野郡吉野町大字楢井２２０番２
標準地の範囲
東	80 m
西	40 m
南	200 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	県立自然公園第3種-県立公(3種)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、変動要因もないことから、今後とも現況維持の推移を示す地域と予測する。地価動向としては、市街化調整区域内のため、需要が弱く、下落基調にあると推測する。 (2)近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られず、今後も現状を維持するものと判断する。地価は、継続的な下落基調にて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万5,853 円 1平米 7,820 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万5,853 円 1平米 7,820 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万5,853円 1平米 7,820円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 2万6,679円 1平米 8,070円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万5,853円 1平米 7,820円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 2万6,679円 1平米 8,070円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)木材関連産業が低迷し、人口の減少や高齢化に歯止めがかからず、土地の需要は停滞している。 (2)吉野町の総人口・生産年齢人口はいずれも減少しており、特に生産年齢人口の減少が大きい。
地域要因
(1)市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、外部からの流入は少なく、地価の下落が依然継続している。 (2)価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。地価は継続的な下落基調で推移しているものと思料される。
個別的要因	(1)競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動は特段認められない。 (2)個別的要因について特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	吉野Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	吉野郡吉野町
地域	奈良県吉野郡吉野町大字楢井２２０番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,824 円／平米 2万2,560 円／坪
推定価格 平米 坪	6,674 円／平米 2万2,064 円／坪
標準価格 平米 坪	7,797 円／平米 2万5,777 円／坪
査定価格 平米 坪	7,800 円／平米 2万5,787 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大淀Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	吉野郡大淀町
地域	奈良県吉野郡吉野町大字楢井２２０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,120 円／平米 1万6,927 円／坪
推定価格 平米 坪	5,243 円／平米 1万7,333 円／坪
標準価格 平米 坪	8,154 円／平米 2万6,957 円／坪
査定価格 平米 坪	8,150 円／平米 2万6,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	1.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	五條Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県吉野郡吉野町大字楢井２２０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,829 円／平米 2万5,883 円／坪
推定価格 平米 坪	7,829 円／平米 2万5,883 円／坪
標準価格 平米 坪	7,860 円／平米 2万5,985 円／坪
査定価格 平米 坪	7,860 円／平米 2万5,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	御所Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	御所市
地域	奈良県吉野郡吉野町大字楢井２２０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,759 円／平米 1万5,733 円／坪
推定価格 平米 坪	4,735 円／平米 1万5,654 円／坪
標準価格 平米 坪	7,892 円／平米 2万6,091 円／坪
査定価格 平米 坪	7,890 円／平米 2万6,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	広陵Ａ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	北葛城郡広陵町
地域	奈良県吉野郡吉野町大字楢井２２０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,107 円／平米 2万6,802 円／坪
推定価格 平米 坪	8,058 円／平米 2万6,640 円／坪
標準価格 平米 坪	7,379 円／平米 2万4,395 円／坪
査定価格 平米 坪	7,380 円／平米 2万4,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情