路線価 (2023) 奈良県吉野郡大淀町大字下渕242-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 吉野郡大淀町奈良県吉野郡大淀町大字下渕２４２番１
価格時点	2023 年
駅名	下市口駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	356万 円 (84 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万174 円 1平米 4万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	356万 円 (84 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万174 円／坪 1平米 4万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね大淀町の存する吉野郡とその周辺市町を含む奈良県中・南部の圏域に存する商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者、小売店舗等の事業者等が考えられる。標準地は小売店舗を主とする駅前の商業地域に所在するが、昨今の経済情勢、地域動向等から需給関係は弱含みとなっている。標準地の存する地域周辺では、画地規模にばらつきが見られ取引も少ないこと等から需要の中心となる価格帯は見い出し難い。 (2) 同一需給圏は中南和圏域における駅徒歩圏内の店舗等が見られる地域と把握した。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有する個人事業主等が中心と考えられる。旧来の駅前商店街は経営者の高齢化や後継者難等の影響もあり、店舗の閉鎖が目立っており、需要は依然として弱い状況である。取引件数は低位で推移しており、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の商業地における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方収益性を反映し理論的な価格である収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていない等のため低位に試算されたが試算過程に想定要素が多く規範性は相対的に劣ると言わざるを得ない。したがって実証的で市場性を反映した比準価格を重視して収益価格を参考にとどめ類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺は、小規模小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域である。大淀町内の商業地域における取引事例は少なく広域的に事例を収集したが、適正に要因比較がなされており、比準価格の相対的な規範性は高い。一方で収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下市口駅南方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	25.4 坪 (84 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吉野郡大淀町奈良県吉野郡大淀町大字下渕２４２番１
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	13 m
面積	80 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は小売店舗を主とする駅前の商業地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向から下落傾向にあるものと予測される。 (2)近隣地域は小規模小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。閉店が目立ち、繁華性が低いため、地価水準については下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万174 円 1平米 4万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万174 円 1平米 4万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2022年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2019年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大淀町は人口減少及び高齢化率増加が続いており、需給も立地条件等によりやや異なるものの都心接近性が劣ること等から低調で推移。 (2)当町は産業基盤である林業が衰退し、人口の減少や高齢化等の問題が継続しており、取引需要も低調であるため、地価は下落傾向で推移している。
地域要因
(1)当該地域は小売店舗を主とする駅前の商業地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価は下落傾向にある。 (2)小規模小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域である。価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動はなく、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	五條Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県吉野郡大淀町大字下渕２４２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,756 円／平米 5万5,395 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,092 円／平米 8万6,260 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,288 円／平米 13万9,804 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	五條Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県吉野郡大淀町大字下渕２４２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,661 円／平米 7万8,223 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,576 円／平米 11万4,308 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,166 円／平米 13万9,401 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,600 円／平米 14万836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大和高田Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和高田市
地域	奈良県吉野郡大淀町大字下渕２４２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,585 円／平米 19万6,988 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,206 円／平米 21万8,877 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,744 円／平米 13万8,006 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	0.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情