路線価 (2023) 奈良県吉野郡下市町大字下市187-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 吉野郡下市町奈良県吉野郡下市町大字下市１８７番１
価格時点	2023 年
駅名	下市口駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	587万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	587万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,098 円／坪 1平米 3万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね下市町を中心に周辺市町村で、比較的狭い商圏を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性を有する圏域である。用途性に注目すれば需要者は奈良県中南部に広がるが、地縁性を持つ個人事業者が中心で圏外からの流入はほとんどない。旧来の商店街は郊外型店舗へ顧客が流出しており、経営者の老齢化等で店舗の閉鎖が増加し需要は弱含みで推移している。画地規模がさまざまであるため、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は近鉄吉野線の沿線で、下市町及び周辺町村における既成商業地域の圏域である。近隣地域は、小売店舗が並ぶ国県道沿いの商業地域であるが、営業していない店舗も多くみられ、かつての賑わいは失われている。地縁的選好性の強い圏域であるため、需要者は地元住民が中心である。人口の減少等が顕著であり、圏外からの転入者は殆どない。需給動向としては弱含みの状況にある。需要の中心となる価格帯は個別性が強く判断することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は小規模な小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域であるが、過疎化の影響もあり閉鎖店舗が増加している。商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は総じて低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に算出されたものと思われる。一方、比準価格は信頼性の高い事例から求められ規範性が高い。よって、収益価格は参考程度にとどめ、比準価格を標準に、類似する標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は国道沿いの古くからの商業地域である。周辺には店舗兼住宅等は見受けられるものの、収益物件は見受けられず、自己使用目的での取引が中心である。実際の取引では周辺地域での市場性を重視した価格決定が行われている。当該地域では収益性による価格決定は殆どなされていない。従って、市場性の高い比準価格を主価格として採用し、収益価格は考慮街と判断した。また、類似性のある標準地との価格検討も加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下市口駅南方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が並ぶ国道沿いの既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吉野郡下市町奈良県吉野郡下市町大字下市１８７番１
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	23 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	７ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの小売店舗が建ち並ぶ商業地域であり、閉鎖店舗も見受けられ繁華性は低下傾向で推移すると予測される。地価は依然としてやや弱含みで推移すると思われる。 (2)小売り店舗が並ぶ国道沿いの既存の商業地であるが、閉店している店舗が多い。今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま地価は減価傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2022年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2019年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地場産業の衰退等で過疎化が進んでおり、商圏の狭い町の商店街は不振で店舗の撤退が増加している。需要は低迷し、地価は下落傾向で推移している。 (2)下市町は、主産業である木材産業や木材関連産業の衰退に伴い、人口の減少、高齢化の上昇など、過疎町村の社会構造的な問題に直面している。
地域要因
(1)小売り店舗が並ぶ国道沿いの既成商業地域であり、地域要因について特段の変動は認められない。地価動向は依然として下落基調にある。 (2)小売り店舗が並ぶ国道沿いの既成商業地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような変動は認められず、地価は依然として下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因について特段の変動は認められない。 (2)中間画地であり、個別要因は特段の変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	御所Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	御所市
地域	奈良県吉野郡下市町大字下市１８７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,354 円／平米 10万3,656 円／坪
推定価格 平米 坪	3万915 円／平米 10万2,205 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,338 円／平米 10万6,909 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	五條Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県吉野郡下市町大字下市１８７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,661 円／平米 7万8,223 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,576 円／平米 11万4,308 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,405 円／平米 10万7,131 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大和高田Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和高田市
地域	奈良県吉野郡下市町大字下市１８７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,863 円／平米 3万9,219 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,132 円／平米 9万3,004 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,391 円／平米 11万3,697 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	吉野Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	吉野郡吉野町
地域	奈良県吉野郡下市町大字下市１８７番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,343 円／平米 1万7,664 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,920 円／平米 5万5,938 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,450 円／平米 10万3,974 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情