路線価 (2023) 和歌山県和歌山市松江字向鵜ノ島1498-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 和歌山市和歌山県和歌山市松江字向鵜ノ島１４９８番１０
価格時点	2023 年
駅名	和歌山市駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	823万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,969 円 1平米 4万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	822万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,639 円／坪 1平米 4万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、和歌山市内の住宅地域程度の範囲と把握される。需要者の中心は、和歌山市内に居住する個人である。大型商業施設、スーパー等への接近性から利便性に優れるが、新築分譲住宅の供給にやや過剰感が見られる他、紀の川右岸にやや近いこともあって、需要は若干弱い地域である。土地は８００～９００万円、新築戸建住宅で２，４００～２，５００万円程度が需要の中心価格帯と把握される。 (2) 同一需給圏は、和歌山市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ個人が殆どを占めると思料される。大型スーパー等に近く利便性で優れるものの、宅地開発による供給過剰感に加え先行きの不透明感等により、需要はやや弱含みである。価格帯については、土地は１７０㎡程度で８５０万円程度、新築の戸建物件は２，６００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であるが、自用目的による取引が支配的である。周辺に共同住宅が見られるため収益還元法を適用したが、相続税対策等により投資採算性に基づかない賃料水準で供給されており、賃貸市場の成熟度が低く、収益価格は相当低位に試算された。本件では、実証性、説得性に優れた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 御膳松交差点の北東方に所在し、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場の成熟の程度は低く、自己使用目的での取引が中心であるため、収益価格が取引価格の決定に影響を及ぼすことはほとんどないと思料される。従って、市場参加者の行動及び代表標準地との検討等を踏まえた結果、収益価格を参考にとどめ、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、専門職業家としての良心に従って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	和歌山市駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	和歌山市和歌山県和歌山市松江字向鵜ノ島１４９８番１０
標準地の範囲
東	30 m
西	140 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな影響を与える変動はなく、当分は同様の環境を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (2)一般住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価は、若干の下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万4,969 円 1平米 4万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万4,639 円 1平米 4万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 16万6,292円 1平米 5万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 16万6,292円 1平米 5万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、景気は緩やかに持ち直しているが、和歌山市においては、業種格差が大きく、回復力に弱さが見られる。 (2)地価が堅調な地域もみられるが、居住環境で優れる地域以外の地域では、先行きの不透明感等を反映し需要はやや弱含みである。
地域要因
(1)生活利便性は優れているが、熟成進行の小規模分譲住宅地域に存し、選好性はそれほど高くないと見られ、需要はやや弱含みである。 (2)御膳松交差点の北東方に位置する住宅地域であり、利便性で優れるものの、宅地開発による供給過剰感もあり、地価はやや弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０６３３１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市松江字向鵜ノ島１４９８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,735 円／平米 14万1,282 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,117 円／平米 13万5,933 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,544 円／平米 16万486 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６８０８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市松江字向鵜ノ島１４９８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,544 円／平米 16万486 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,989 円／平米 15万5,346 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,194 円／平米 15万9,329 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０７５９６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市松江字向鵜ノ島１４９８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万950 円／平米 20万1,501 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,489 円／平米 19万3,365 円／坪
標準価格 平米 坪	5万248 円／平米 16万6,120 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０７５９６公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市松江字向鵜ノ島１４９８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,598 円／平米 15万747 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,011 円／平米 14万8,806 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,295 円／平米 15万9,663 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０８８３８公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市松江字向鵜ノ島１４９８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,791 円／平米 15万7,997 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,815 円／平米 15万1,464 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,263 円／平米 16万2,863 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情