路線価 (2023) 和歌山県和歌山市栗栖字松本486外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 和歌山市和歌山県和歌山市栗栖字松本４８６番外
価格時点	2023 年
駅名	田井ノ瀬駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	675万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	675万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円／坪 1平米 2万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は和歌山市東・東南部郊外の農家集落地域。需要者の中心は当該地域に地縁選好のある個人が中心である。街路条件の劣る旧来からの集落で取引規模にもバラツキがある。土地は６８０万円程度であるが、外部転入は少なく市場性は低いため価格のバラツキがあり、中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は和歌山市の圏域。需要者は和歌山市内の居住者が中心である。農地を転用して宅地化した住宅地の方が人気があるため、既成住宅地の不動産需要は減少傾向にある。土地は６００万円程度、新築の戸建住宅にあっては２，５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家集落地域として定着した地域環境から、戸建住宅の自用目的での取引が支配的であり、また、戸建住宅の賃貸市場は成熟していない。したがって、収益還元法は適用せず、自用目的での取引が主である地域環境を踏まえ、取引事例より求めた比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 農家住宅が中心の画地の配置が整然としない住宅地域である。近隣地域に収益物件は見当たらない。よって、収益還元法の適用は見送った。収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する地域のため、市場における実証的価格である取引事例比較法による比準価格をもって鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	田井ノ瀬駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	101.6 坪 (336 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	和歌山市和歌山県和歌山市栗栖字松本４８６番外
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	30 m
面積	360 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北２．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が建ち並ぶ集落地域であり、大きな地域要因の変化は見られず、現状を維持するものと予測する。地価水準は、地縁選好のある地域環境のため外部からの需要が乏しく弱含みで推移するものと予測する。 (2)農家住宅が多い既成住宅地域であり、標準的使用に変化はなく、同様の住環境を維持するものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)和歌山県の経済指標ではコロナ禍の落ち着きから個人消費面は持ち直し、企業活動面は徐々に回復。新設住宅着工数は、対前年で底堅く推移している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きはウィズコロナが軌道にのり景気が持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)街路条件の劣る旧来からの集落地域での不動産需要の下落傾向は続いている。 (2)農家住宅が多い地域であり、既成住宅地の需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０６０４２公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市栗栖字松本４８６番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,330 円／平米 7万7,129 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,377 円／平米 6万4,060 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０８１７１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市栗栖字松本４８６番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,663 円／平米 5万5,088 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,853 円／平米 5万5,716 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,305 円／平米 6万3,822 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５００１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市栗栖字松本４８６番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,732 円／平米 7万5,152 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,216 円／平米 6万3,528 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情